德国靠买房出租的营生越来越难

房产暴涨的时代已经过去。如今可不是出租公寓就能躺赢。一项新的研究表明，买房投资大多划不来。

现在买公寓出租的人都会亏损。业主协会在一项新的研究发现，目前房产回报率平均为-2%到0%。由于成本上升，房价太高，再加上新的法规层出不穷，协会主席Kai Warnecke表示，私人租赁正在被推到经济极限，他同时发出住房短缺恶化的警告。根据他们的研究，只有十年前以较低的价格和利率购置的旧房产出租才有所盈利。

私人公寓超过3300万套公寓

Haus & Grund称，大约的一半的私人房东在2025年还是实现了财产盈余。三分之一的人只是用租金收入支付了运营成本，13%的人亏了。

Haus & Grund协会称，私人住宅、公寓和土地所有者拥有超过3330万套公寓，占德国现有住房库存的80%以上。私人房东提供了近三分之二的出租公寓。这些房产在租赁市场中发挥着比大型商业住房公司更重要的作用，例如市场领导者Vonovia最近建造了54万套公寓。

协会主席Warnecke说：“对于许多私人业主来说，租金在经济上几乎没有吸引力了。”成本不断上升，法律要求不断增加，业主必须考虑他们是否还想出租房屋，或者说以目前高昂的市场价格出售是否更有经济意义。

一二线城市靠买房出租难以赚钱

多数诚实分析的结果可能是“不”。根据Haus- und Grund协会主席Warnecke的说法，现在卖掉出租屋转投联邦债券比出租更有吸引力。这尤其适用于慕尼黑、法兰克福、汉堡、斯图加特和杜塞尔多夫等大城市，这些城市的房价自2014年以来翻了一番。靠租金赚钱已经很难了。

即使在波恩、明斯特、卡尔斯鲁厄、多特蒙德、德累斯顿、莱比锡、波茨坦和威斯巴登等所谓的二线城市，也很难通过租金赚钱。另一方面，开姆尼茨、杜伊斯堡、埃尔福特和吕贝克等三线城市的情况略好。

全德范围内的现房价格自2014年以来上涨了55%，新房涨得更多。此外，房屋的维护和维修成本上涨了51%，而净冷租金仅上涨了17%。Haus & Grund称，租房的回报被强制拉下来了。

房东可以通过抵消所得税损失和折旧来提高他们的回报。然而，Haus & Grund称，这种“个人税后回报”对于一线和二线城市新购置的房产来说仍然是亏。只有在更便宜的三线城市的出租回报率约为1%。

十年前买的老房子还有赚的

此外，所有十年前获得房产的房东还能盈利。根据当时的购买价格和利率，预设年租金还可以上涨，他们的累计收益率可能有所增长。

Haus & Grund总结：“许多业主未来将限制保存自己的房产或将资本重新分配到安全的计息投资中。最终结果可能是投资减少，城市私人租赁住房供应日益短缺。