触底回升，屋仑租金仍深跌20%

屋仑（Oakland）的租金在经历近三年的连续下滑后，市场正悄然回暖。

根据Apartment List的数据，2025年5月屋仑一房公寓的中位租金为1830美元，较去年同期上涨4%。在疫情期间，屋仑一方面新增大量出租单位，另一方面却面临人口外移，导致租金持续走低。

尽管近期租金略有上涨，目前水准仍比2019年5月疫情前低20%以上。这与湾区其他城市形成鲜明对比。例如旧金山经历过去一年的快速反弹后，中位租金仅比2019年低约8%。

屋仑港与市中心远眺。(取自维基百科)

然而，这波温和反弹是否预示长期上涨仍不明朗。Apartment List的数据主要来自大型出租社区，这些物件至今仍提供数周甚至数月的免租优惠，而这类折扣并未纳入统计中。

高建筑成本与租金疲软也使得屋仑新建案明显减少。Apartment List研究员罗布·沃诺克（Rob Warnock）表示，若租赁需求进一步回升，而供给仍受限，租金可能将进一步上涨。他说：“我们在过去几年并未大量兴建或投资开发，现在需求回来了，空置率下降，租金也随之上扬。”尽管租金出现回升，屋仑的房价却呈现相反趋势。根据Zillow数据，2025年4月屋仑典型住宅价值约为76.7万美元，较去年同期下降6%。这一跌幅几乎抹去疫情前两年的增长，现价仅比2019年同期高1%。

高房贷利率与经济不确定性正压抑全美房市动能，屋仑也不例外。东湾房地产经纪人丹尼尔·温克勒（Daniel Winkler）认为，当地的犯罪形象进一步削弱买气。

疫情期间，许多在旧金山和屋仑工作的住户转向远距，搬往佛利蒙（Fremont）和都布林（Dublin）等郊区城市。加上疫情前动工的高楼住宅在近年陆续完工，也推升了屋仑的租赁供应量。CoStar市场斑级分析总监奈杰尔·休斯（Nigel Hughes）指出，这些新增单位已逐渐被市场吸收。

Apartment List的空置指数显示，2025年5月屋仑平均空置率约为7%，虽仍是旧金山的两倍，但已低于2024年5月的9%。休斯指出：“业主意识到可以开始逐步调涨租金，因为需求正在回来。”他预期屋仑租金在2025年内可能维持温和成长。

屋仑华埠街景。(取自维基百科)

虽然过去六年屋仑租金整体呈下降趋势，但与之相对的，该市的无家可归人口却在增加。根据阿拉米达县住宅与社区发展部门的资料，自2023年驱逐暂停令结束以来，屋仑的驱逐申请数量激增，目前虽略有下降，但仍高于疫情前水准。

总体而言，屋仑正处于租金回升与房价下滑的十字路口。未来的走势将取决于人口趋势、建案投资、以及治安与基础建设等多重因素的交互影响。