最近，有三个与房地产企业相关的新闻，既让人产生感慨，又具有警示和反思意义。

4月13日至14日，广东省深圳市中级人民法院开庭审理恒大系列案件，被告包括恒大集团有限公司、恒大地产集团有限公司与恒大集团创办人许家印。恒大集团曾是中国房地产市场极具影响力的龙头企业，许家印曾是一位风光无限的首富。

许家印被控8项罪名，包括非法吸收公众存款、集资诈骗、违法发放贷款、违法运用资金、欺诈发行证券、违规披露重要信息、职务侵占、单位行贿。许家印当庭表示认罪悔罪。底层出身的许家印今年已有68岁，他在2023年9月被捕。他被控8项罪名既说明他的问题严重，又是对昔日盲目扩张、制造泡沫的房企的警示。

同样是在4月14日，万科集团创始人王石委托律师发布声明：“王石被抓”纯属虚假信息。万科集团曾是中国房地产市场的标杆企业，哪怕在房企密集爆雷后，依然有不少人认为万科集团是房地产市场的一股清流，但最终万科还是陷入债务危机。王石是万科的创始人，2017年卸任董事会主席一职，开始过退休生活。在万科陷入债务危机的背景下，早已退休的王石屡次在网上被传出事，尽管目前的传言已被辟谣，但屡次被传出事本身还是说明房地产市场依旧存在焦虑情绪和困境。



万科集团创始人王石。（微博@王石）

4月16日，潘石屹发布《我的反思》一文，对中国房地产市场的30多年发展史进行了反思。潘石屹是知名商业地产SOHO中国的创始人，他在中国房地产危机来临前夕大量出售资产而一度备受瞩目。他在文中写道：“这几天和朋友们聚在一起，话题总绕不开房地产出的大事，造成的损失以万亿来计算，整个行业几近崩塌。这件事给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年、十几年才能慢慢平复。”



SOHO中国创办人潘石屹，几年前不断出售资产。（中新社）

潘石屹认为“我们这些做房地产的人”都应该好好想一想中国房地产市场30年走过路。他从1998年国家决定将福利分房改成商品房开始回忆，他说起初大家都不懂，于是去香港拼命学习，既学香港的销售方式，包括学来按揭、楼盘、开盘这些词，又学了香港高杠杆、高周转的那套做法，而且很快就变了味、走了样。

潘石屹写道：“地方需要增长，银行需要放贷，企业需要卖房，大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去……行业竞争不再只是比谁能把房子盖好、卖好，而是比谁拿地更多、融资更快、扩张更猛。行业不仅自己快速膨胀起来，还带动出一整套围绕它运转的生态……房地产行业就这样失控了。”

在潘石屹看来，中国房地产市场后来面临的真正问题在于“开发商靠预售回款活着，用今天卖房的钱填昨天的窟窿”的运转模式，“行业表面看起来繁荣，实际上越来越脆弱，越来越依赖后来的人掏钱、后续的融资跟上、价格预期不断往上走”。他批评“在相当长一段时间里，一部分房企的做法，已经跟『庞氏骗局』没什么两样了”。



2012年全国两会，许家印奔跑避开记者追访。（新华社）

潘石屹总结道：“真正致命的，是当一个行业逐渐背离诚信，把商业模式建立在不断加杠杆、不断融资、不断找人接盘之上。更危险的是，有些人还有意做局，制造幻觉，让越来越多的人卷进来。到了这个地步，错误就不再只是企业自己的错误，伤害也会扩散到金融、地方财政、普通家庭和整个社会……不能再拖了。但光靠催着治病还不够，根子上还是得把诚信找回来，信心建立在诚信的基础上。”

潘石屹的观点是否正确，不同人可以见仁见智，但总结和反思中国房地产市场所走过的30年道路是非常有必要的工作。30年前，中国在亚洲金融危机冲击经济发展的形势下推行商品房制度，既可应对危机，促进经济发展，又是发展市场经济的应有之义。然而对于一个数千年以来以农业人口为主的国家来说，与工业化、城镇化相伴随的房地产市场是新兴事务，无论地方政府还是企业都缺乏经验。正因这样，中国房地产市场是摸着香港的石头过河，吸取和借鉴了香港的大量经验。

尽管这几年房地产企业密集爆雷给经济发展、普通家庭带来很大冲击，但不能否认的是1998年开启的房地产市场对于中国经济快速发展、城镇化快速推进和住房条件改善有着重要推动作用。高歌猛进的房地产市场一度是中国经济腾飞的缩影。既不能因为这几年房企的密集爆雷而否认房地产市场所具有的重大正面意义，又不能因为房地产市场所具有的重大正面意义而忽略、轻视对房地产行业问题的反思。

任何复杂的事务都有一个从不懂到懂的摸索过程，有挫折、有弯路、有错误是再正常不过的现象，关键在于吸取教训、总结经验、查缺补漏、与时俱进。不幸的是房企的密集爆雷给经济发展、普通家庭造成冲击，万幸的是房企的密集爆雷并未像美国次贷危机那样恶化成一场冲击全球的金融危机。今天中国正在进行经济结构的新旧动能转换，依旧需要健康、可持续发展的房地产市场。正因这样，在许家印认罪、王石屡传出事、潘石屹反思的背景下，总结教训轻装上阵越来越有必要。