加国房市复苏遥遥无期 多伦多房价跌破百万

多伦多房屋（Pexels）

加拿大房地产市场正面临前所未有的严峻考验。加拿大帝国商业银行（CIBC）经济学家本杰明?塔尔和凯瑟琳?贾奇在2月18日发布的报告中指出，尽管官方数据显示2025年新建住宅开工量同比增长5%，但实际开工情况远逊于表面，市场疲软迹象明显。多伦多平均房价跌破100万加元大关，销售持续低迷，库存高企，买方市场加剧。本月安省一套房屋以高达76万加元的亏损售出。专家们一致认为，房价还将进一步下跌，投资者需警惕流动性危机，整个经济可能持续受拖累。

官方数据滞后 实际开工疲软加剧市场寒意

塔尔和贾奇指出，加拿大按揭与住房公司（CMHC）的官方开工数据存在严重滞后，尤其是大型多户住宅项目，往往在基础浇筑完成后一到两年才被纳入统计。“如今高层住宅开工统计反映的是2024年末的活动情况，而非当前的实际状况。”根据CIBC利用Urbanation和Zonda数据的估算，多伦多大都会区（GTA）新建住宅实际开工量比官方统计低约50%，大温哥华地区低约30%。全国其他地区也出现初步疲软迹象，这意味着实际开工量与官方数据之间的差距可能进一步扩大。

CMHC最新《2026年住房市场展望》报告强化了这一担忧：安大略省整体住房开工量预计降至近20年低点，主要受公寓预售销售极度低迷拖累。GTA新房开工将持续低位，尤其是公寓开工放缓，虽部分被租赁开工抵消，但整体需求疲软、经济不确定性及高建筑成本形成“完美风暴”。报告预测，2026年房价将继续承压，尤其是多伦多等高价城市，高库存和低销售将导致价格小幅下滑，直至2027年才渐现恢复迹象。

这一滞后效应直接暴露了加拿大房市的脆弱性。2025年，多伦多及哈密尔顿地区新建公寓销售仅为1599套，创1991年以来最低纪录，比过去十年平均水平低91%，仅为2021年销量的5%。肖郎在节目中分析称，第四季度销量仅200多套，预计2026年第一季度将更差，这标志着楼花市场已进入“击鼓传花”游戏的破灭阶段。肖郎将楼花定位为“金融产品”而非房地产产品，买家本质上是赌未来涨幅，但当信息同质化、散户订单流高度一致时，容易被“收割”。他指出，开发商通过预售转移风险，将利率上升、市场回调、经济衰退等结构性风险全部转嫁给买家。“开发商卖楼花时，定价往往根据询价人数动态调整，随便涨10%就能多赚数千万利润。”

本月安省一套房屋以高达76万加元的亏损售出，凸显了自2022年峰值以来的剧烈回调。当时低利率环境刺激需求爆炸式增长，全省房价快速飙升，许多买家高位入场。如今利率高企、流动性枯竭，这些早期投资者面临巨额浮亏甚至被迫止损，标志着市场从“狂热”转向“理性回归”的痛苦过程。

多伦多房价跌破百万 买方市场强势回归

近日，加拿大主流媒体密集报道证实房市下行压力持续。TRREB（多伦多地区房地产委员会）数据显示，2026年1月GTA平均房价跌至97.3万加元，同比下降6.5%，这是自2021年以来首次跌破100万加元大关。销售量同比暴跌19.3%至3082套，基准房价936,100加元，同比降8.0%。CTV News和The Globe and Mail报道称，1月全国销售暴跌16.2%，多伦多地区受冬季风暴影响严重，库存上升导致买方谈判空间增大。Royal LePage预测2026年GTA房价同比下降4.5%，公寓市场因供应过剩和投资者需求疲软而持续疲软。

The Globe and Mail指出，公寓市场尤为惨淡：部分单间和一卧室公寓售价跌破40万加元，为近年首次，但潜在风险包括维护费高企和流动性差。TRREB 2026年展望报告预计，全年GTA房价稳定在100万至103万加元区间，前半年价格可能继续小幅下滑，后半年若消费者信心改善，才有望企稳。CIBC经济学家甚至形容加拿大房市“彻底崩溃”，房价下跌正通过削弱建筑活动、消费支出和整体增长拖累经济，尤其安大略和卑诗省修正更剧烈。

房价下跌进一步放大“财富效应”的负面影响。CIBC报告引用加拿大央行研究，房价每上涨1加元，消费可能增长约5.7%；反之，下跌时负面影响更强。新西兰一项类似研究显示，房价下跌对消费的抑制效应比上涨时更显著。过去十年，加拿大房价暴涨让房主感到富裕，并通过房屋净值借款增加消费。但如今房价下跌、贷款价值比上升，许多家庭难以动用房屋净值，导致消费收缩。塔尔和贾奇警告：“房屋建设减少与房价下跌对经济有明确的负面影响，尤其在高层住宅领域，经济效益已彻底崩溃——价格过高买不起，但又不够高建不起。”

土地暴跌与开发商分化 结构性风险转移加速

土地价格暴跌成为房市下行周期的核心信号。综合分析报告显示，GTA地区土地价格从2021年的每平方英尺150美元（约220加元）暴跌至2025年的50美元（最高90美元），跌幅超过60%。这一变化源于融资成本上升和预售难度增加，开发商购地成交量下降超过一半。肖郎补充道：“土地暴跌意味着未来开发成本大幅下降，新开发商能推出更便宜的房产。以前土地占成本20%-30%，现在跌至三分之一，800-900加元/平方英尺的楼花将成常态。”他举例，15年前多伦多新公寓价格仅650加元/平方英尺，如今二手新公寓均价已跌至850加元，而新楼盘预售价仍高达1123加元，贵30%以上。“如果二手继续跌，新楼花最多贵10%-20%，否则无人问津。”

开发商分化加剧了市场不确定性。老牌开发商背负历史包袱，取消项目数量是2024年的两倍，许多家族企业甚至跑路。肖郎提到，一个从1940年开始经营的家族开发商最近破产，涉及资金上亿。相反，新进入开发商无历史负担，能以低成本推出项目，形成价格竞争。大型机构如Brookfield（资产管理规模超1万亿美元，超过加拿大养老基金）正观望中。该机构在加拿大住宅项目持仓已很少，转向廉租房和持有物业。报告分析，Brookfield等“资本巨兽”通常先抛售库存砸盘，制造恐慌后低价吸筹。“他们不救住宅市场，因为周期不对，等中小开发商破产后才会进场。”

投资者退出潮进一步抽干流动性。安省84%的投资客正退出市场，全国75%。肖郎警告，楼花的四个金融属性——低首付、延迟交割、杠杆融资、可转售——曾是赚钱利器，但如今利率高企、流动性收缩，四者中任意一个出问题都导致危机。“疫情后楼花买家亏掉全部本金仍难脱泥潭，许多人违约率超40%，宁愿放弃定金。”他比喻，这与美国反美叙事类似，都是收割流动性模型：高度可预测的散户行为（如追涨杀跌、FOMO情绪）易被操纵。经纪公司标准说辞——移民增长、利率周期、政府托底——已失灵，转售市场消失，鞋盒子小户型无人接盘，最终变成“一楼一凤”。

市场何时见底？专家们给出定量分析框架，而非依赖过去经验的归纳法。肖郎批评归纳法如“王大爷活85年不会死”，错误率超60%。他建议关注三个变量：流动性（越强越上涨）、巨兽进场信号（先砸盘后抄底）、供给侧变化（土地价格、开发动态）。CIBC报告强调，除非降低房屋建造成本，否则房市难复苏，整个经济将持续恶化。未来2-3年内房价仍有下跌风险，预计2026-2028年新楼花价格跌至800-1000加元/平方英尺。肖郎预测，需等到00后进入买房主力（2030年后），市场才重启。“现在二手新公寓850加元，还会下走；楼花比二手贵30%，相当于多付一个首付，谁买？”

对于投资者，建议谨慎行事。肖郎称：“制作刚需可砍价7折谈，投资则还早。关注Blackfield等机构动向，土地跌至30美元/平方英尺可能见底。”他强调，房地产是“无限游戏”，认识底层结构才能长玩；否则如死多头，迟早亏本。CIBC呼吁政策制定者密切监控实际开工量和建设成本，以评估对经济的冲击。

加拿大房市寒冬反映了更深层经济挑战：高利率、人口结构变化、投资者信心崩塌。主流媒体报道显示，2026年虽可能出现温和复苏迹象（如后半年需求回暖），但公寓过剩和高库存仍主导多伦多市场。报告结尾警告，挑战仍在加深，购房者和投资者需避开FOMO陷阱，转向定量分析。未来，廉租房和持有物业或成新热点，但住宅市场按苏遥遥无期。整个事件提醒我们，房地产并非永涨神话，理性才是王道。