六大银行房贷利率“潜规则”曝光

加拿大按揭购房者应该明白，最终获得的利率在很大程度上取决于你与谁打交道以及谈判能力。

两个财务状况完全相同的借款人，可能拿到截然不同的利率。这也意味着，了解贷款机构如何定价按揭，可以为你节省数千加元。

加拿大六大银行——加拿大皇家银行（RBC）、多伦多道明银行（TD）、丰业银行（Scotiabank）、蒙特利尔银行（BMO）、加拿大帝国商业银行（CIBC）和加拿大国家银行（National Bank）——控制了超过 70% 的住宅按揭市场，但它们很少公开向优质借款人提供的最低利率。它们宣传的利率通常远高于客户实际获得的利率。

这种不透明是刻意为之：如果公开真正的底线利率，银行就难以对不同客户实行差异化定价，从而影响利润。而且，由于大多数加拿大人因品牌知名度和网点便利而默认选择六大银行，因此对更高透明度的压力很小。

WOWA Data Labs 的数据显示，银行宣传利率与借款人实际获得利率之间存在显著差距。如下表所示，对于三年期固定常规按揭，我们样本中 RBC、TD、Scotiabank、BMO 和 CIBC 平均提供的利率比宣传利率低 0.50 个百分点以上。类似的差距也出现在其他期限，包括五年期固定按揭。

对于 50 万加元的按揭贷款，0.5 个百分点的差异意味着每年额外支付约 2,500 加元利息——这就是因为未意识到银行未公开的低利率而可能多付的金额。

如何拿到最佳按揭利率

尽管银行利率不透明，信用良好的借款人（信用分数 680 以上、工作稳定、债务可控）仍可通过一些策略获得非常优惠的利率：

1. 不要只盯着六大银行

较小的联邦监管银行和信用合作社通常提供类似产品，但广告利率更具竞争力。使用 WOWA.ca、Ratehub.ca、Rates.ca 和 NerdWallet 等利率聚合平台，可一次性比较 30 多家贷款机构。

2. 多方询问，找出银行真实底线

要了解六大银行真正提供的利率，需直接咨询多家银行网点，并联系按揭经纪人。许多银行提供仅限经纪人渠道的非公开利率，这些利率不会出现在网站上。注意，一些贷款机构只与少数经纪公司合作。

3. 访问几家经纪公司

如前所述，并非所有经纪公司都能访问同一贷款机构，因此最好多咨询几家。此外，即使是同一家银行，不同经纪公司提供的利率也可能不同。经纪人通常赚取按揭金额的 0.5% 至 1%，一些业务量大的公司（如 Butler Mortgage）会降低佣金以提供更低利率。

4. 参考员工利率

如果你认识在银行工作的人，可以询问他们的员工按揭利率。虽然你可能不符合该利率条件，但可以获得该机构实际利率底线的参考。加拿大的按揭市场设计上刻意保持最佳利率不透明，但信用良好的借款人仍然可以节省大量成本。在信息就是价值的系统中，成为“信息充足的买家”就是你最大的优势。