2026年美国房市将大调整专家提十大预测-墙外头条

领先的房地产经纪公司Redfin预测，美国房市将在2026年进入大规模调整阶段，即所谓的“房市大重置”（The Great Housing Reset）。在此期间，房屋销售将逐渐增长，房价会回归正常，住房可负担性有望逐步改善。专家认为，这一过程将持续数年。

Redfin公司于周二（12月2日）表示，2026年开始的“房市大重置”不会伴随房价的快速崩跌，也不会出现经济衰退，而是标志着房市进入一个漫长且缓慢的复苏期，购房者将逐步获得更多的缓解空间。

此外，从2026年起，美国人的收入增长速度预计将超过房价涨幅，这是自1930年代经济大萧条（Great Depression）以来首次出现的转变。不过，对于Z世代（指1997年到2010年代初期生人）和年轻家庭来说，短期内购房仍面临巨大压力。

Redfin公司经济学家与分析师对2026年的美国房市作出以下预测。

预测1：贷款利率略降

美国房屋贷款的按揭利率将继续缓慢下降：整年的30年固定抵押贷款利率平均会维持在6.3%，低于2025年的6.6%。

分析指出，劳动力市场疲软将促使美联储在2026年降息，可能偶尔会降至6%以下，但不会持续很长时间。即使美联储将迎来领导层更替，也不太带来显著降息，而且长期利率（如按揭利率）是由债券市场决定的。

Redfin公司预计2026年美国房价中位数将微幅上扬，年增1%，增长速度低于薪资涨幅。这将提升潜在买家的购房负担能力。

同时，专家认为新一年的房价不会出现很多买家期待的下降趋势。这是因为许多潜在卖家拥有足够的资产，不会因为无力偿还贷款而急于出售房屋，大多数房主有能力等待市场继续回温后再上市售房。

2026年的成屋销量将比2025年增长3%，年化总销量将达到420万套；春季的房屋购买季节将更为强劲。

美国整体的公寓建设在经历2021至2022年的激增后已放缓，预计将继续减速，这意味着市场上的新增公寓供应将减少。

同时，越来越多美国人选择租房而非购房。在这种情况下，2026年许多大城市地区的租金预计上涨；到2026年底，全美整体租金将同比上涨约2%～3%。

尽管负担能力有所改善，但年轻家庭仍无力购买房屋。分析师预计，高昂的购房成本将导致家庭规模缩小。还有更多家庭将对房屋进行改造，以便更好地容纳多代同堂。

Redfin公司分析师与经济学家认为，为帮助更多美国人负担住房，川普总统可能会宣布全美住房紧急状态，两党政治人物也将联手提出更多政策，帮助缓解住房负担危机。未来建设“附属住宅单位”（ADU，即祖母屋）、扩建住宅可能变得更容易。

虽然明智的政策可能会逐步缓解住房负担危机，但所有的过程都需要时间。疫情期间，由于房价上涨的速度远远超过收入增长，尽管从明年开始会出现转机，但预计需要大约五年的时间，美国房市才会回归正常。

预计2026年美国的贷款再融资总额将同比增长超过30%，主要因为很多美国人之前以较高利率购房，再融资可以降低月供。

另外，近几年房价强劲上涨使许多房主拥有可观的房屋净值，预计明年有更多房主会利用这些净值资金翻新房屋。

疫情期间，佛州沿海城市和德州一度成为最热门的房屋市场。但随着越来越多人重返办公室上班，加上这些地区的自然灾害和保险费用激增，明年的热门房市预计出现变化。

首先，2026年最有可能降温的住房市场包括田纳西州纳什维尔（Nashville）、德州圣安东尼奥（San Antonio）和奥斯汀（Austin）、佛州劳德代尔堡（Fort Lauderdale）、西棕榈滩（West Palm Beach）和迈阿密（Miami）。

2026年最有可能升温的住房市场，预计包括纽约市郊区（包括长岛和哈德逊谷地区等）、纽约州雪城（Syracuse）、俄亥俄州克里夫兰（Cleveland）、密苏里州圣路易斯（St. Louis）、明尼苏达州最大城市明尼阿波利斯（Minneapolis），以及威斯康星州首府麦迪逊市（Madison）。

随着飓风与野火等事件来势猛烈且越来越频繁，气候因素将成为人们搬迁的主因。但有些人可能只是在州内迁徙，搬到较为安全的城市生活。

例如，洛杉矶的Redfin经纪人表示，很多人计划离开马里布（Malibu）或太平洋帕利塞德（Pacific Palisades）周边的山区。这些地区在2025年初遭遇了毁灭性大火，整个地区被大火吞噬，数千栋房屋被烧毁。

随着人工智能（AI）的发展，分析师认为AI将改变房地产行业的模式，AI将根据用户的预算和生活方式，推荐最符合客户需求的房屋。

AI工具还将帮助买家找到具有特殊功能的房屋，例如配有先进空气过滤系统、全屋水过滤、冷水池等设施的房屋。

Redfin公司还预测，全美房地产经纪人协会（NAR）将退出行业规则制定者的角色，让地方分会来制定MLS平台（销售二手房地产的整合系统）规则。

那么进入2026年，炙手可热的加州房地产市场走势会发生什么变化？加州房地产经纪人协会（C.A.R.）副首席经济学家奥斯卡‧魏（Oscar Wei）此前接受大纪元采访时，对整个加州房市作出了类似预测。

他表示：“我们预计2026年的加州房价不会大幅上涨，但还是会温和增长3.6%。”除此之外，预计明年的上市房源将增加约10%。随着房价和供应同步小幅增长，以及利率开始放缓，销售也有望回升。

从经济专业角度分析，魏认为2026年加州房市的状态仍会非常稳定，除非发生突发重大经济事件，否则崩盘的可能性微乎其微，反而会稳定增长。◇

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