屋主改装室内门，每天被罚500美元

位于马里布（Malibu）北边约10哩的橡树公园市（Oak Park），一间康斗（condo）的屋主在自己的单位里修改一个未经HOA（homeowners association，业主协会）核准的门框上一块挡板（doorway）。HOA令她限期恢复原样，否则每天将罚款500美元。

金吉娜站在修改后的门道，这项未经HOA核准的修改，本来会受到每天500美元的钜额罚款。(洛杉矶时报╱Al Seib摄影)

正当金吉娜（Jinah Kim，音译）气愤忧虑之际，7月1日那天突然出现了一个奇蹟，纽森州长签署一项新法，严格限制HOA的权限；而且违反社区规定的行为，每项最多只能罚到100美元，该法当天立即生效。反HOA的律师声称新法早就应该出台，而游说者则认为限制HOA将导致居民任意违犯社区规则，让社区秩序败坏、生活品质恶化。

此事起于金吉娜想修改自家单位里办公室与餐厅之间的通道，使之更通畅不必低头走过，HOA没有批准她的申请。但她还是照做了，她觉得这样做无妨，毕竟这扇门完全在她家里面，外面根本看不见。然而3月的某一天，社区经理透过敞开的车库门偷窥她家内部，看到了正在装修的门上挡板，第二天她就收到了通知。

这宗隐私被侵犯的事件本身已令人震惊，但不遵守规定的代价更惨重：一开始是100美元罚款，然后从7月10日开始，每天最高罚款500美元，每周最高罚款3500美元，直到她把门道恢复旧观为止。

限制HOA法案 签署即生效

但7月1日那天，州长纽森签署了众议会第130号法案（Assembly Bill 130），当天立即生效。金吉娜的HOA噩梦就此烟消云散，她的违规罚款也被限制在100美元。

“这真的改变了游戏规则，”金吉娜说。 “多年来，业主协会随心所欲地让整个社区屈服于他们的淫威之下。现在，这种情况已经不会发生了。”

今年6月，纽森推动AB 130法案在州议会通过并签署成为法律，令产业专家和业主协会游说者措手不及。该法案在最后一刻对加州的业主协会法律进行了重新定义，总体目标是透过放宽“加州环境品质法”（California Environmental Quality Act）中许多项目的规定以加速房屋建设，同时也修订了管理业主协会的架构—“戴维斯-史特林法”（Davis-Stirling Act）。

最大的变化是什么？业主协会（HOA）的罚款现在最高为每项违规100美元，除非违规行为是对健康或安全造成影响。想把房子刷成霓虹绿？100美元。想在自家前院整年竖立一个巨大的万圣节骷髅？100美元。

该法案还禁止对违规行为收取利息和滞纳金（late fees），并禁止业主协会（HOA）对在听证会之前已解决了违规问题的房主进行处罚。如果房主不同意委员会在听证会上的调查结果，该法案允许房主申请内部争议解决（internal dispute resolution）。

迎新法 HOA措手不及

对于长期以来一直抱怨业主协会（HOA）过于激进、严格和专横的房主来说，这是一场巨大的胜利。而对于这些变化让他们措手不及的业主协会来说，这无疑是一次沉重的打击。

Tinnelly Law Group律师事务所的律师彼得斯（Dyanne Peters）表示，她一直在关注这项改变，但他们最初是更关注另一份法案。HOA条款最初包含在参议会第681号法案（SB 681）中，由州参议员瓦哈卜 (Aisha Wahab，代表海沃的民主党员) 起草。

彼得斯表示，HOA游说团体正在就SB 681进行谈判，并已达成共识。但6月27日，SB 681中的HOA条款突然被添加到AB 130法案中，并在三天后就获得通过，令HOA行业大为震惊。“对于整个行业来说，这令人震惊，”她说。“每个人都在努力应对这个突如其来的变化。”

彼得斯说，没人喜欢被人罚款，但她指出，罚款并非业主协会的赚钱工具。相反的，它们是用来威慑扰乱社区秩序的行为。

钻新法漏洞 令守法屋主沮丧

例如，如果一个社区不允许房屋用作Airbnb等短期出租房源，而房主若违反规定，只需一次性支付100美元；他们很可能会直接支付罚款，然后继续出租房屋。或者，如果居民想盖一道巨大的围栏，但又不想走建筑审批流程，就干脆自掏腰包，想盖什么就盖什么，反正只会被罚100元。

彼得斯说：“这会令很多守法的屋主沮丧，因为这些新规定束缚了业主协会的行动。它剥夺了业主协会（HOA）管理自身社区的能力。客户打电话问我们：“这有什么意义？””

然而，该法案也为业主协会（HOA）留了一条生命线，规定如果“对公共区域或其他协会成员的财产造成不利的健康或安全影响”，罚款可以超过100美元。

彼得斯表示，协会应该仔细研究新规定，找出哪些行为可能构成健康或安全违规，然后通过决议，以书面形式明确规定某些行为（例如超速行驶或饲养攻击性宠物）会对健康或安全造成影响，因此应处以超过100美元的罚款。

卡尔森 (Luke Carlson) 是一位专门处理业主协会 (HOA) 纠纷的律师，他称这项法案是“早就应该进行的纠正”。“AB 130不仅仅是一项法律——它表明州政府终于开始听到那些长期默默忍受的屋主的心声，”卡尔森说道，他是“糟糕的业主协会：屋主走向战争并夺回权力的指南”(Bad HOA: The Homeowner's Guide to Going to War and Reclaiming Your Power) 一书的作者。

卡尔森表示，由于房价飙升，南加州的业主协会 (HOA) 显得尤为激进。因为房产价值高昂，维护一个保持高价值、没有问题的社区至关重要。但他也表示，当一个协会运作不良时，它往往会利用自身权力，武断地做出决定或给予优惠待遇，直到有人发声反对为止。

HOA恐怖故事 加州最多

“大家都认为不良的HOA是坏事，需要立法改革来阻止它们，”他说。在加州，HOA的恐怖故事比比皆是。加州是全美HOA数量最多（超过5万个）的州，HOA内房屋数量也最多（468 万套），比排名第二的佛罗里达州多出约 100万套。根据加州业主协会统计，超过三分之一的加州人居住在HOA社区，拥有房屋的人中近三分之二归HOA管辖。

在康曲科士达县（Contra Costa County）的圣拉蒙市（San Ramon），一名妇女因为用耐旱植物替换草坪而被罚款。在屋仑（Oakland），HOA正在安装监视器来追踪车辆，并将数据与警方分享。去年，洛杉矶时报深入调查了圣塔蒙尼卡一个业主协会内部发生的重大盗款和洗钱指控。

金吉娜是范杜拉县橡树公园市Shadow Ridge社区的居民，她想除掉办公室和餐厅之间门上的障碍物。之前的房主用一块石灰板遮住门的顶部，来掩盖上方的水管，但金吉娜已经厌倦了每次都要弯腰通过墙底下的困扰。

业主协会拒绝了她最初的修改请求，因为这项工作需要短暂关闭共用水源并重新布置管道。但金吉娜还是请了承包商来做。这项工作只花了一个小时就完成了。

几个月后，社区经理发现了这个未经授权的修改。第二天，她收到了四封违规通知：一封是关于门，一封是关于在车库里安装电动车充电器，一封是关于她家的狗没有拴绳，还有一封是关于在阳台上铺了未经许可的地毯。

“我家的这个门，别人都看不到，也不会受到影响，”金吉娜说。 “我感觉就像在走廊上不小心撞到别人，然后就被判了死刑。”她解决了狗和地毯的违规问题，并正在就电动车充电器的违规问题提出上诉。但她拒绝把门改回原样。

6月27日，金吉娜收到一封信，信中说由于门工程改变了共用管道的路线，她需要自己掏腰包把门恢复原样，还要额外支付100美元罚款。如果到7月10日还没解决这个问题，每天最高会被罚款500美元。

但AB 130法案突然出现以后，截止日期很快也过去了。她还没有收到业主协会（HOA）的任何消息，而业主协会也没有回应她请求置评的信息。“这个奇蹟真是让我松了一口气。每天500美元的罚款悬在我头上，真是让我焦虑万分，”金吉娜说。

她承认，这套新的规定可能会让某些房主蓄意违规并逍遥法外。但就目前而言，她很高兴不用再每次走过餐厅与办公室之间时，头又撞到石灰板上了。

照片左边是修改之前的道，前任屋主用一块石灰板装在门的上方以遮掩管道；金吉娜为了不要撞到头，垂降了几条红胶带警告自家人要低头。为了让照片显出管道，金吉娜把那块石灰板锯出一个长方形的洞。照片右边是修改之后的门，石灰板没有了，管道被移到天花板之上。(金吉娜提供)

金吉娜在Shadow Ridge社区中步行健身。她说：“AB 130真的改变了游戏规则。许多年来业主协会随心所欲地让整个社区屈服于他们的淫威之下。现在，这种情况已经不会发生了。”(洛杉矶时报╱Al Seib摄影)

金吉娜所住的康斗社区。(洛杉矶时报╱Al Seib摄影)

范杜拉县橡树公园市 Shadow Ridge 社区的入口。(洛杉矶时报╱Al Seib摄影)