淘粪从三十年前买个五百尺小房开始

美国有六个超过三百万的人口大县County，其中三个在南加州，洛杉矶县排名全国第一，达一千万。橙县orange county 是南加州沿海三个人口超过三百万大县中面积最少、人口密度最大、价钱最贵的地方。2026年中间房价达140万，共度屋condo 也有80万，一房公寓房租约两千五美元一个月，两房要三千。

房地产投资也讲天时地利人和，地利容易理解，要在人口增长的大都会地区，而不是穷乡僻壤 。人和指个人的处理房子的能力，淘粪毕竟不能像玩股票，鼠标点击就来钱。天时可遇不可求，往往是回过头来才知道。能抓住天时，也就是机遇很重要，放屁打鼓，看您能不能踩在点子上。俊秀郎君，娶回粗丑之妇；青春美女，却嫁愚蠢之夫。人有冲天之志，非运不能自通。

我经历过两次房地产崩盘，三次机遇，包括最近的一次-新冠疫情。人的一生里，只要抓住一次机遇便可衣食无忧。机遇面前人人平等，绝大多数的人裹足不前而错失良机。茶煮将沸未沸，梅开将花未花。若待上林花似锦，出门俱是看花人。机遇稍瞬即逝，王 8操兔子，一步赶不上，步步赶不上。当您反应过来，市场已经是一骑绝尘。

但凡房地产崩盘一定有原因，1994-1999年是我遇到的第一次房地产崩盘，起因是严重的供求过剩，08-12年第二次是金融危机。市场经济的美国，自我调节能力很强，犯过的错误起码在短期内不会再犯一次。也就是说前两次出现的严重过剩和金融危机，恐怕我们老留一代这辈子再难见到。下一次房地产崩盘是什么诱因，什么时候出现，没有人知道，历史可以是惊人的相似又不可复制。如果您指望再遇到一次相同类似的原因等房地产崩盘入场，恕我直言，百岁思春，想也白想。

我是先有投资房，后买自住房，老板给我们住处到1999年，公司结束营业。一转眼，从我买了第一个投资房到现在已经三十年，买这个房的初衷是先弄个栖身之地，不能一辈子指望别人的住所。暂时有地方住，又不用付房租，就先租出去。小小的studio，只有500尺，麻雀虽小，五脏俱全，full size bath room and full size kitchen，murphy bed折叠壁床，可轻松收起，显得房间宽敞。有个凉台，两个车位。社区很好，警卫把守检查进出车辆。社区有网球场，篮球场，健身房，多个泳池。最关键是地段好，近South Coast Plaza，多条高速公路交汇。南海岸购物中心South Coast Plaza 是南加州最大的购物中心，南加州最高尚的购物中心也在橙县，新港滩Newport Beach 的时尚岛 Fashion Island。临近几个县的居民都有开车来橙县逛购物中心，顺便吃顿鼎泰丰，而橙县居民不会跑到其他地方逛商店。新港滩是南加州房价的金字塔顶端之一，另一处是洛县比华丽山庄Beverly Hills。一南一北，一靠海岸一在山丘。

房地产三要素地段location，价钱price，状况condition。最重要是地段，不可更改，自住房的地段尤其重要，其他两项随着时间推移，都是浮云。对我来说，初期阶段罗锅子上山-前紧，重要的是价钱，买的便宜可以尽量扩大规模。而房子的状况不在乎，考了建筑执照contractor's license，拉一支老墨队伍装修就是了。

工欲善其事，比先利其器。斧斤以时入山林，材木不可胜用也。先考下房地产经纪和营建商执照，九三年起参加过无数次房地产拍卖会。九五年下手，第一个房便是从Kennedy Wilson 拍卖会上获得，＄38000，您没看错，三万八千美元。要加上prepaid premium2％，我有经纪执照可省2％佣金，仍然是＄38000。任何时候现金都好使，先用现金砸下，10天过户close escrow ，后续贷款跟上。投资房要放25％头款，贷款三万，也就是说不到一万块钱买个房子。10％利率，每个月收到房租500，减去还贷款，地税，管理费HOA，还剩下几十块钱。不能出现空置，否则养个孩子不叫爹-白干！

不到两年时间，利率有所下降，立马做重新贷款，蚊子腿上的肉也是肉，能省一点是一点。因为我买的是拍卖房，低于市场价，重新估价是六万，按25％头款一万五，能借四万五千。利率略降了一点，房租略涨了一点，每个月还贷款支出负担和以前差不多。

不同的是套现cash out，新借贷款四万五，还掉旧贷款三万，寄给我一张一万五千支票。其中的一万原本就是我的头款，重新放回床铺下面。问题是多出来五千块，这事有点绕脖子。房子是我的，勿容质疑。但是没有本钱，每个月多少还有点赚头，只要能管理好不从口袋里贴钱就行了。就像是天上掉馅饼，直接掉嘴里，掉下个房子不说，还再附送五千块钱！这不就是传说中的空手套白狼嘛！再往后，几十个房子就一个个套出来。

投资出租房，初期我的经济能力有限，都是买便宜的房子，简单装修就租出去，买不起白玉房，不会做茉莉花喂牲口的事情。最贵的一个17万，独立住宅1500尺，地也小。自住房利率比投资房低至少一个百分点，而且可以只放10％或更少头款。Primary Residence只能有一个，那就用这个房申请自住房贷款，放两万头款借15万。头款放的少，一千房租，不够还贷款和地税，嗑瓜子坐马桶入不敷出，要从其他房子租金补贴过来百十来块钱，眉骨上长瘤子成为额外负担。随着房租上涨，五年后打平略有盈余。今天的房租是每个月四千，价值90万，投资只有两万，贷款已经还清。房地产投资不可急功近利，欲速则不达，图小利则大事不成。

投资房可有多个贷款，曾经借过18笔，最要紧关头信用卡也上过，用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界。初期阶段下狠手，每个月只有几千块钱现金流应急和生活即可，所有资金全部砸进房子，瞎子害眼豁出去，本来就是带着四十五美元闯美国，最多打回原形穷光蛋。只要有点闲钱不甘心放银行，相当于冰放在太阳下面晒。欠债还钱天经地义，债分好债坏债，低利率房贷是好债，对生活没有影响就留着。信用卡是最坏的债，赊着比长大疮还痒痒，连本带利打滚，阉猪割耳朵两头出血，一定要放屁咬紧牙暗自用力，尽早还清。

长远发展来看，美国的房地产投资仍然处于上升趋势，特别是大都会地区。房地产市场会有波动，会有高低起伏。下跌时不会跌破上一次最低点，上涨时一定冲破上一波最高峰。

往者不可谏，来者犹可追。