多伦多房主卖房亏损成常态

多伦多地产经纪 Sammy Kohn 回忆起 2021 年和 2022 年初房市狂热时期为买家服务的情形。

他说，常常还在赶去看房的路上，就接到挂牌经纪电话，房子已经卖掉了。

“那时我真的是拼命赶去带看，”Kohn 说，“这种状态根本无法持续。”

四年过去，当初在那波行情中买到房子的部分业主，如今感受到市场逆转带来的巨大代价。

根据地产挂牌网站 HouseSigma 的数据，过去三到五年间购入、并在 2026 年头七个月转手的多伦多地区房屋，有八成转手价低于买入价。亏损中位数为 $13 万（13.54%）。

这一情况与过去十年大部分时期截然不同。

HouseSigma 对 2016 至 2026 年每年 1-7 月、持有三到五年后转手的多伦多房屋进行了对比。2016 到 2024 年，这类房源转手亏损比例不到 4%。2025 年骤升至 34.6%，今年更是飙升到 80.2%。

2022 年的反差尤其明显。当年头七个月，符合条件的房屋中有 99.79% 卖出价高于买入价，中位盈利 $36.5 万（涨幅近 61%），是 11 年内最大单笔盈利。

而今年只有 19.21% 的同类转售房屋实现盈利。即便是赚钱的，盈利中位数也只有 $89,694（8.2%）。

尤其是 2022 年购房、今年出售的业主，亏损更为严重。2022 年购入并于今年 1-7 月转手的 989 套房屋中，有 820 套（82.9%）亏本出售，亏损中位数高达 $17.5 万（16.92%），无论是亏损比例还是亏损幅度，均为各年之最。

Kohn 表示，四年前极低的贷款利率、房源短缺和买家激烈竞争推高了房价。如今市场调整，但部分卖家心理仍停留在当时的高价水平。

“这种对话需要现实和很多同理心，”Kohn 说。“对于 2021 到 2023 年买房的业主来说，很难接受现在的市场很可能支撑不了当初的买入价。”

讨论卖房亏损时，外界多聚焦在低迷的公寓市场，但 HouseSigma 的数据表明，亏损已遍及所有房型。

例如，Whitby Conarty Cres. 一套半独立屋 2022 年 2 月以 $129 万购入，今年 7 月以 $87.5 万售出，亏损 $41.5 万。Milton 一套镇屋 2022 年 1 月以 $112.5 万购入，今年 7 月以 $76.7 万转手，亏损 $35.81 万。

高端市场也未能幸免。Forest Hill 区 Elmsthorpe Ave. 一套独立屋 2022 年 4 月以 $550 万购入，今年 5 月 $405 万售出，亏损高达 $145 万。

不过，公寓仍然是受创最重的房型。2021-2023 年间购入、今年转售的公寓中，有 87.53% 亏本出售；镇窝酞 81.34%，半独立屋 75.07%，独立屋 72.03%。

卖房亏损并不一定意味着业主房贷已“负资产”。

Cannect 贷款经纪 Phil Edwards 指出，如果业主积累了足够的房屋净值，即便卖房价低于买入价，仍可能全额还清贷款。

部分房主选择了另一种方式避开亏损：继续持有。

多伦多 REMAX City Teams/East End Homes 经纪 Jeff Carr 称，很多在房市高点买入的独立产权业主选择翻新房屋并继续持有，特别是考虑到卖房可能的亏损和重新购房需缴的土地转让税后。

“今年和去年夏天，前院出现的装修公司广告牌比售房标志还多，”Carr 说。

对于能承担的潜在卖家来说，选择继续持有房产，或许还有等待房价回升的余地。

Edwards 说：“只有真正卖掉房子，亏损才算实现。”

但并非所有人都有选择。

多伦多 REMAX Ultimate Realty Inc. 经纪 Tim Yew 就有一位客户因工作调往美国，被迫出售位于 Vaughan 的房屋。这套 1,776 平方英尺的独立屋 2021 年 3 月以 $127 万购入。

Yew 今年 7 月以 $133 万挂牌，后降价到接近 $130 万，8 月以 $126.5 万成交，比五年前购入价低 $5,000。

虽然亏损远小于其他案例，但这仅反映了部分损失。Yew 表示，这位客户为装修和升级花了约 $8 万，算上交易费用后，总亏损大约 $17.5 万。

幸运的是，这位客户房屋净值充足，顺利还清了房贷完成交易。

需要注意的是，HouseSigma 的统计未计入土地转让税、中介佣金、律师费、装修等交易相关支出。

Yew 还有一位客户因家庭突发变故，不得不出售多伦多北部的一套公寓。她 2022 年 8 月全款 $90 万购入，2025 年 12 月以 $70 万卖出，亏损 $20 万。Yew 估算，算上所有费用实际亏损约 $27 万。

“她压力很大，真的没有选择，”Yew 说。

这套房屋上市几个月，带看寥寥。有一单交易因买家未获贷款流产，最后业主只能接受亏损搬去租房。

对于是否应在当前市场币牌，Kohn 认为，首要问题其实很简单：“你真的需要卖吗？”

多伦多 Century 21 Regal Realty Inc. 经纪 Scott Ingram 表示，他仍看到部分 2021-2023 年买房者挂牌时要价高于购入价，认为至少要“保本”。

但买家们关注的是当前类似房源的成交价，而不是业主几年前的买入成本。

“Ingram 说：‘市场才不在乎你当初花了多少钱，市场只看现在房子的价值。’”