上海楼市为何先止跌？哪些城市有望跟进？

一、上海楼市止跌的驱动因素

当全国房地产市场仍处于止跌回稳初期时，上海率先实现了二手房的量价齐升，基本进入底部右侧区间。

从“量”的层面看，2026年3月上海二手房网签套数突破3.1万套，创下过去5年以来的历史新高，同比增长6.3%。

我们在3月27日的报告《从小阳春成色看楼市止跌持续性》中指出，受春节错位影响，今年“小阳春”的启动时点更晚，但后劲更足。4月上海二手房网签套数约2.9万套，同比涨幅走阔至22.7%。其中，4月11日上海单日网签量达到1632套，为2022年以来单日成交的最高水平。

5月以来，上海楼市的热度仍在延续。5月10日上海单日网签量创下1664套的记录，再创21年8月至今二手房最高单日网签记录，这表明上海二手房“量”的回暖并非“昙花一现”。事实上，上海的二手房网签量自2025年11月以来，已连续6个月[1]保持在2万套的荣枯线以上，预计5月网签量将达到2.7万套。从“价”的层面看，统计局公布的70个大中城市房价变动情况显示，上海3、4月二手房价格环比上涨0.4%、0.7%，涨幅较2月增加0.2、0.5个百分点。根据冰山指数，3月、4月上海二手房成交价环比涨幅分别为0.8%、0.9%，延续了年初以来的止跌回升态势，目前成交价较低点已反弹2.1%。

从止跌节奏看，上海的“老破小”率先实现止跌回升，“高端改善”5月以来也出现企稳迹象，“天地”两端房产领跑。

按照成交面积划分，上海微户型（ 老破小 > 改善房> 老现房。目前，上海的“老破小”已基本实现止跌，市场的热度正逐渐向改善房传导。

四是政策刺激。

年初以来，上海楼市的供需关系已出现边际变化，2月下旬上海出台的“沪七条”则是在需求侧为房地产市场止跌回稳增添动力。“沪七条”的核心举措有三：1）放松外环内限购；2）公积金贷款额度上限由160万元提高至240万元；3）放松房产税。

相较于放松限购，提高公积金贷款额度上限对稳定楼市的作用可能更加关键。当前上海二手房成交总价的中位数整体保持在260-280万元之间，按照20%的首付比例计算，240万元的公积金贷款上限基本能够覆盖成交密集区间的贷款总额，这意味着符合条件的购房者能够将负债成本锁定在2.6%的公积金贷款利率，本质是对购房者的贴息。

随着上海楼市在“沪七条”的提振下率先回暖，多地也陆续出台地产优化政策，公积金是政策发力的重点方向。

此外，上海2月初宣布在浦东、静安、徐汇三个核心区域试点收储内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下，总价不超过400万元的“老破小”，也托底了低总价房产的价格。我们在3月27日的报告《房地产市场政策底已现》指出，这一政策的根本意义在于向市场释放了积极信号，即当前上海“老破小”的租金回报率已经达到了“地方队”的合意水平，这也意味着核心城区“老破小”的价格基本见底。

随着房价的持续调整，多数核心城市的租金回报率已逐渐回到合理水平，收储二手房能够实现项目成本收益的平衡，如果考虑到未来城市更新的预期，收储带来的收益将超过政策成本，这也是各地积极出台地产政策的重要土壤。

目前，收储政策正在持续扩围，这也是核心城市稳定楼市的重要政策抓手。5月21日，上海宣布已收购523套二手房，并将二手房“收储”扩围至全部中心城区。5月26日，广州宣布试点收购300万元以内、70平方米以下、位于广州环城高速以内的二手住宅。

值得注意的是，5月国务院印发的《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》强调，“推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围”、“统筹中央和地方现有资金渠道，按规定对相应公租房筹集任务予以支持”，这意味着未来常住人口净流入的城市将面临更多的公租房筹集需求，预计年内将有更多核心城市出台二手房收储政策。

二、上海之后，哪些城市有望止跌？

站在全国层面看，楼市已通过“小阳春”的考验，重点城市挂牌量同环比的回落标志着房地产市场的供需平衡正在发生逆转，租金价格的底部反弹也表明楼市止跌有来自基本面的支撑。

往前看，我们认为当重点城市挂牌量的回落态势持续1-2个月，市场有望再次确认价格底部，预计6-8月二手房挂牌价环比降幅将收窄至0附近。全国层面价格的止跌，对应到城市层面则表现为分化，基本面支撑强的城市房价有望率先止跌并小幅回升，而基本面承压的城市房价或仍呈现下跌态势。

参考上海房地产市场止跌回稳的驱动因素，我们从成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金价格五个维度对25个重点城市的楼市止跌进度打分。

评分结果显示，上海和苏州楼市止跌进度领先全国，五维止跌综合评分分别为87.5和72.0。从价格走势看，苏州也基本实现了挂牌价和成交价的止跌回升，结合其房地产市场的整体情况，我们认为止跌的态势持续性较强。

其次是天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市，五维止跌综合评分基本在50-70分的区间。其中，多数已出现成交价和挂牌价的底部反弹，尽管房价仍处于震荡磨底阶段，但整体已接近止跌。

整体看，我们认为在全国楼市走向止跌回稳的过程中，上述城市房价有望率先企稳。