CMBS市场版急，3月违约率攀升至7.55%

美国商业地产正迎惨烈出清！3月CMBS违约率升至7.55%，创多年新高；办公楼掀起“贱卖潮”，部分六年折价90%，倒逼大量办公楼进行住宅或其他用途改造；市场参与者警告：银行拨备储备接近枯竭，贷款到期潮尚未结束，行业出清仍在进行中。

美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场正面临新一轮压力冲击。3月违约率骤升至多年高点，酒店、办公、零售、多户住宅四大主要物业类型违约率同步上行，市场此前赖以维持的缓冲储备正在加速耗尽。

据房地产数据机构Trepp发布的3月CMBS月报，当月违约率较上月跳升41个基点至7.55%，创近年新高。此轮上升由酒店物业领涨，违约率单月飙升137个基点至7.31%（酒店此前被视为相对稳定的板块）。

与此同时，据华尔街日报报道，全美办公楼市场正掀起一场折价幅度高达90%以上的"火甩卖"，业主和贷款方在苦撑多年后正集体认亏出局。

MSCI数据显示，2025年全年全美共有204栋陷入困境的办公楼完成交易，较2024年的133栋大幅增加，销售总额达52亿美元；今年前两个月，困境办公楼销售额同比继续增长24.5%。

市场参与者警告，随着更多贷款到期、储备耗尽，这场抛售潮或许才刚刚拉开帷幕。

违约率多点突破，隐性压力更为严峻

Trepp数据显示，3月新增逾期贷款规模约为51亿美元，其中最大的五笔新增违约贷款合计超过20亿美元，涵盖西海岸酒店组合、中西部办公贷款、东北部零售中心贷款、全国性酒店组合以及太平洋西北部办公组合。

分物业类型来看：

酒店违约率单月跳升137个基点至7.31%，为近一年来首次突破7%。

办公违约率上升51个基点至11.71%，虽低于今年1月12.34%的阶段高点，但仍维持在历史高位区间。

零售违约率上升32个基点至6.62%。

多户住宅违约率上升30个基点至7.15%，小幅突破2025年10月7.12%的前期高点，并远高于一年前的5.44%及两年前的1.84%。

工业类物业——包括仓储和数据中心REITs——违约率微降至0.65%，仍是各主要类型中的"个例"。

值得警惕的是，若将已过期但仍正常付息的贷款纳入统计，3月综合违约率将升至9.07%，较2月上升32个基点，比官方公布的7.55%高出152个基点。

60天以上严重逾期率（含止赎和银行持有不动产）也从6.89%上升至7.29%。Trepp指出，约40%的本月新增逾期贷款上月仍处于正常到期状态，揭示出"到期—逾期—修复—再逾期"的循环压力结构。

办公楼"贱卖潮"：六年等待换来彻底认亏

办公楼市场的出清正在以令业界震惊的折扣幅度推进。

芝加哥一栋48.5万平方英尺的办公楼被房地产开发商Marc Calabria以400万美元购入，而该楼十年前的成交价为6810万美元；

开发商Asher Luzzatto以530万美元通过止赎程序购得丹佛能源中心，这处双楼综合体2013年的成交价为1.76亿美元；

美国总务管理局（GSA）上月以2400万美元出售了一栋94万平方英尺的联邦办公楼，仅为数年前估值的极小部分。

"不了解房地产的人看到这个困境程度会感到震惊，"Luzzatto表示。

MSCI执行总监Jim Costello指出，从新冠疫情冲击到如今的彻底认亏，历时整整六年："但这就是人们放弃一项高价值资产所需要的时间。"

据分析机构Green Street数据，即便是品质较高的办公物业，其估值平均也已从峰值下跌约35%。

业主面临的压力是多维度的：远程办公削弱租用需求、出租成本高昂（包括经纪佣金和租户激励）、利率持续高企压低物业价值，以及AI带来的就业压力——多重压力叠加，令市场难以出现实质性反弹。

大量办公楼进行住宅或其他用途改造

极度压低的价格正在催生大量非传统开发模式。

Marc Calabria计划将其购入的芝加哥办公楼改造为城市农场和教育中心，与Farmzero合作利用生长灯和水培技术年产数百万磅果蔬。

Hossein Fateh则购入华盛顿特区那栋GSA办公楼，计划进行住宅改造，通过加建游泳池或中庭引入采光，预计改造成本将高达数亿美元。"如果价格没有这么低，这笔交易根本不成立，"他说。

专注困境资产的信贷投资机构Cross Ocean Partners正筹备一只规模7.5亿美元的基金用于收购困境办公物业的债权和股权，已完成首轮3亿美元募资。其策略核心在于以大幅折价收购，并依托现有租约产生的现金流实现盈利。

据RentCafe数据，今年年初全美已有逾9万套公寓处于办公改住宅的转化过程中，同比增长28%，纽约市凭借税收优惠政策走在前列，芝加哥和华盛顿特区亦在跟进。

系统性风险可控，但拐点尚未到来

目前来看，此轮商业地产压力尚未形成系统性金融风险。

银行及其他贷款机构经过数年的资产负债表修复和拨备积累，已能更好地消化损失。管理困境办公楼CMBS的特殊服务机构也在持续出售资产。

然而，市场参与者的警告不容忽视：多年来维持CMBS市场"半溶解"状态的拨备储备已近枯竭；贷款到期潮尚未结束；人工智能普及可能引发新一轮办公需求萎缩。

当前已在酒店和多户住宅板块出现的违约率加速攀升，以及9.07%的"广义违约率"所揭示的潜在压力，均表明市场出清仍在进行中，而非接近尾声。