大陆土地出让金暴跌 楼市国进民退藏风险

今年一季度中国土地出让市场延续了2025年的跌势。拿地的房企不足三成，前100强房企拿地金额腰斩。值得关注的是，土地出让市场呈现“国进民退”，央企、国企（地方城投公司）成为拿地的绝对主力，但其中暗藏风险。

今年一季度土地出让金暴跌

中国两大房地产研究机构克而瑞和中指研究院的数据都显示，今年一季度土地出让金暴跌，延续了2025年的下跌走势。

中房网4月7日报道，根据房地产研究机构克而瑞的数据，一季度投资前100强房企拿地总额1465.2亿元（人民币，下同），同比下降49.4%。销售前100房企中，仅不足三成的企业有土地储备入账。

根据中指研究院的数据，一季度（截至3月28日），300城住宅用地成交5,893万平方米，同比下降25.9%；土地出让金2,154亿元，同比下降45.7%。

粤开证券4月7日发布的研报显示，根据对各地财政部门公开数据梳理，全国31个省份中，除山西、内蒙古、辽宁、西藏外，27个省份披露了2025年土地出让收入，其中22个省份卖地收入下滑，2025年中国GDP前三强广东、江苏和山东同比分别下降11.0%、23.1%、18.0%。

根据中共财政部数据，2025年地方政府土地出让收入为4.15万亿元，同比下降14.7%，这是2022年以来连续四年出现两位数降幅，与2021峰值8.7万亿元相比，降幅达到52.3%。

广东中国城市房地产研究院院长谢逸枫近期分析，三道红线、房地产贷款集中制的融资收紧、房企债务和销售低迷等诸多因素，都无法支撑房企持续砸钱买地，所以土地流拍、低溢价、底价成交现象不断增多。

土地出让金（land transaction fees）是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。

央企和国企成“土地出让”拿地的绝对主力

中房网上述报道分析称，从拿地企业类型看，“央企领衔、城投为主”格局仍在延续，企业整体拿地意愿依旧偏向谨慎。

拿地金额前十名分别是，越秀地产、保利地产、华润置地、中国金茂、绿城中国、建发地产、石家庄城发投集团、国贸地产、鄞开集团和上实城市开发。

大纪元记者查询发现，这10家房地产企业要么是央企、国企，要么是央企和国企控股的股份制企业，没有一家是民营地产企业。

根据中指研究院的数据，今年一季度房企新增货值TOP20榜单，拿地房企绝大多数是国企、央企或地方城投平台。

2025年前11个月，全国22个重点城市拿地金额中，民企占比仅21%，央企国企占比高达79%。而地方城投平台的占比，已从2019年的16%攀升至2023年的33%。

北京市今年住宅用地的拿地情况也证明了这一点。据博主“地产风声”统计，截至3月19日，2026年北京宅地供应共6宗，均以底价落槌，全被国企和央企收入囊中。

3月17日顺义区仁和镇地块，由北京仁和日升房地产有限公司，以3.48亿元底价拿下。该公司是仁和镇集体所有制企业。

3月18日顺义区南彩镇地块，则由北京住总京顺房地产开发有限公司以5.71亿元底价拿下。

2月11日，北京市密云区水源路南侧二类居住用地，由北京城建控股子公司+密云城市建设投资集团联合体拿下。

2月3日，北京2026年首场土拍，石景山、通州、顺义三宗新地出让，最终分别由首钢地产、北投+北京建工联合体、中国铁工以底价拿下。

博主“地产风声”近日发文表示，这些土地出让大多是由参拍土地的一级开发单位，与片区熟手组成的联合体，甚至直接就是地块的一级开发单位亲自下场。一级开发单位基本都是当地的城投公司。

土地一级开发是指政府或其授权企业对土地进行“征地、拆迁、安置、补偿”及市政基础设施建设（“三通一平”等），使“生”地成为可建设的“熟”地，并将其出让给最终开发商的行为。

分析：房地产市场“国进民退”暗藏风险

就土地出让市场“国进民退”的原因，知名财经自媒体人徐三郎3月30日在“火星宏观”发文指出，曾经高杠杆、高周转的规模房企纷纷爆雷出清，拿地能力急剧萎缩，但地方政府对土地财政的依赖并未随之消失，卖地收入仍是许多城市预算外政府性基金收入的重要来源。于是，央企国企被推到了前台，成为土地出让市场的“接盘侠”

此外，中共在融资政策上明显倾向央企和国企也是重要原因。博主“swzswzs看房产”近日发文分析，央企平均融资成本为3.2%，远低于民企的6.8%，且专项债、并购贷款等政策工具向其倾斜。地方政府为稳定土地财政，自然更倾向与能兜底的央国企合作。

徐三郎强调，这种“国进民退”的土拍格局，表面上稳住了土地市场的底价，但背后隐藏的风险正在积聚。

房地产下行周期中，民企忙于出清，但地方政府依赖土地财政，导致央企国企成为拿地主力。国企央企高价拿地后，新房不愿降价，去化率低、库存积压，市场出清周期可能延长。

克而瑞数据显示，2021年—2024年间，城投拿地比重始终维持在50%以上，2024年达到顶峰，占比达到64%，2025年一季度占比为50%。但城投公司拿地后的开工率都不高。2021年拿地项目的开工率为48.9%，2022年、2023年、2024年开工率分别为40.8%、26.5%、8.5%，实际开发进度非常缓慢。

博主“swzswzs看房产”分析，城投入手的多数是区位等客观条件不佳的地块，市场认可度低，贸然开发未必有正向收益，只能“时间换空间”。再者，许多城投公司不具备优秀开发能力，需要借助代建，可如果地块本身质素不高，代建公司也赚不到钱，合作同样困难。