川普提出新政，能否缓解住房危机？

唐纳德·川普总统最新提出了住宅房地产相关政策，而对于这些政策是否能缓解拉斯维加斯山谷地区的住房危机，部分房地产专家并不看好。

（图片来源：拉斯维加斯评论报）

川普近期声称，其政府将指示相关代表机构购入价值2,000亿美元的抵押贷款支持证券，这一表态在本地抵押贷款顾问群体中引发了普遍的负面反响。

总部位于拉斯维加斯的Panorama Mortgage Group总裁Hector Amendola表示，要求房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）收购这类债券的指令，或许能在短期内缓解整体抵押贷款利率走高的压力，但未必能对整个市场产生“显著且持久”的影响。

他说：“抵押贷款利率的走向，较少受短期市场操作的驱动，更多取决于通胀水平、就业形势及整体经济信心等影响货币政策的宏观经济基本面。若要切实改善住房可负担性，必须认识到，唯有依靠稳定的经济环境、充足的住房供应以及借款人良好的财务状况等多重因素共同作用，才能取得有意义且可持续的进展。”

据房地美数据显示，过去几周内，30 年期固定利率抵押贷款利率曾短暂跌破 6%，但截至1月19 日，利率已回升至6%。大流行期间，抵押贷款利率一度触底，随后大幅攀升，自2022年以来，利率直至近期才首次回落至6%以下。

本地抵押贷款顾问Matt Hennessy解释称，从理论上讲，川普政府的这一举措或能提高住房可负担性，但与Hector一样，他也对政策的长期成效持怀疑态度。

他指出，川普这一指令的长期影响则远未可知，因为其他市场力量可能会对房地产行业产生更大的作用。

他认为：“抵押贷款利率归根结底是宏观经济形势的反映，其走势与通胀、就业、消费支出以及全球市场对美国债券的需求密切相关。如果通胀水平持续高企，或是投资者在其他领域能获得更高收益，那么即便政府大举收购债券，也无法人为地将利率维持在低位。换句话说，债券收购或许能带来暂时的缓解，但终究无法违背经济规律。”

川普政府发布这项抵押贷款债券收购计划之际，正值这位共和党总统为中期选举积极造势。民主党势必会将住房可负担性问题作为主攻方向，力求在川普剩余两年任期内掌控国会。

报道称，大流行期间，封锁措施推动拉斯维加斯山谷房价飙升；与此同时，政府的经济刺激计划又引发了通胀高企。大流行期间的超低利率催生了一轮房产买卖热潮和再融资狂潮，众多房主趁机锁定了极低的贷款利率。但这一现象也从根本上冻结了住房市场，自2022年起，房产销量便急剧下滑。

拉斯维加斯房地产经纪人协会的数据显示，2025年，山谷地区的房产销量跌至2007年以来的最低水平，尽管去年全年房源供应量大幅增加，但房价依然维持在相对高位，接近年初创下的历史峰值。

机构购房成目标

川普提出的另一项政策主张，是要求国会立法禁止大型机构投资者购置更多独栋住宅。长期以来，投资者、华尔街背景的对冲基金以及企业业主一直在拉斯维加斯住房市场占据重要地位。内华达大学拉斯维加斯分校（UNLV）Lied Center for Real Estate依据房产平台Redfin的数据发布报告称，自“大衰退”开始以来，这类投资者已在本地购入超过9.9万套房产。

也有多位接受《拉斯维加斯评论报》采访的本地房产经纪人对川普的这一表态表示支持。RemaxCentral公司的经纪人和所有者Lori Galarza认为，是时候给大型企业的购房数量划定界限了。

她说：“我还了解到，有提案拟要求大型企业出售部分持有的房产，以限制其房产保有量，这也是个不错的想法。或许可以在这些房产的出售过程中，为首次购房者提供一些优惠政策？我认为购房者希望获得尽可能多的激励，比如降低购房信贷评分门槛，以及政府出台购房补贴、税收减免等政策，以鼓励更多人拥有自住房。”

而内华达大学雷诺分校区域研究中心项目经理Brian Bonnenfant则认为，限制或禁止大型机构投资者进入住房市场的做法，回避了更深层次的问题。

他说：“政客们将大型房东塑造成导致房价高企的‘罪魁祸首’，以此转移公众视线，但实际上，正是他们自己的政策导致了住房供应短缺——过高的建筑成本、严苛的监管政策，以及对邻避主义者的妥协，都是造成这一局面的原因。”

Brian指出，当前全美独栋住宅的升值幅度已经下降，这一趋势正削弱投资者的购房意愿。此外，川普政府加大打击非法移民力度，导致美国的国内外来人口流入减少，这也会进一步抑制住房市场的需求。

他表示：“还有一种观点认为，部分单户住宅投资公司的资金来源于普通民众的小额集资。政府若阻碍民众通过市场机制获取资本收益，反而会产生负面的连锁反应，比如迫使民众在退休后更多地依赖本就不稳定的社会保障体系。”

另有部分房地产政策分析师指出，大型机构投资者在美国住房存量中所占的比例其实并不高，限制其购房或强制其抛售房产，未必会对整个住宅地产行业产生显著影响。