2025年全美成屋销量跌到30年最低

2025年，美国住房市场的低迷状态延续了整整第四年。成屋销售量连续第三年下滑，徘徊在近30年来的最低水平，而房价依旧高企、按揭利率居高不下，持续把大量潜在购房者挡在市场之外。

房屋出售的牌子

美国全国房地产经纪人协会数据显示，2025年全美成屋销量为406万套，与2024年几乎持平。若不进行四舍五入，2025年的销量实际上略低于2024年，而2024年已是自1995年以来的最低水平。自2022年以来，美国成屋销售已连续多年按年下降。

在成交量持续低迷的同时，房价并未明显松动。2025年全美成屋价格中位数同比上涨1.7%，至41.44万美元。销售规模自2023年以来基本被“钉死”在年化约400万套的水平，明显低于长期约520万套的历史常态。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云指出，2025年对购房者而言仍然是艰难的一年，高房价与历史性低成交量并存。不过，他也提到，第四季度市场环境开始出现改善迹象，按揭利率回落、房价涨幅放缓，为市场带来一定喘息空间。

本轮住房市场低潮始于2022年。当时，按揭利率从疫情期间的历史低位快速上行。利率上升、房价多年暴涨以及长期住房建设不足导致的结构性供给短缺叠加，让大量首次置业者被彻底挤出市场。

近期，川普政府围绕住房可负担性问题释放了一系列政策设想，包括提出50年期按揭、限制大型投资者购房，以及动用2000亿美元购买按揭债券以压低利率。但部分经济学家认为，这些方案对缓解现实压力的作用可能相当有限。

利率走势是影响市场的关键变量。一年前30年期固定按揭利率接近7%，并在2025年大部分时间维持高位，直到夏末才开始回落。根据房贷机构数据，2025年年底平均利率降至6.15%，为2024年10月以来最低。

利率回落在年底带来短暂反弹。2025年12月成屋销售折合年率升至435万套，环比增长5.1%，创近三年来最快节奏，并高于市场预期。同期房价继续上行，12月成屋价格中位数为40.54万美元，同比上涨0.4%，创下历年12月新高，已连续30个月保持同比上涨。

尽管如此，负担能力仍是最大障碍。首次购房者缺乏旧房增值形成的首付缓冲，再加上对经济和就业前景的担忧，令不少家庭继续观望。成交放缓也使房源在市场上的停留时间拉长。

截至12月底，未售房源为118万套，同比增加3.5%，但仍明显低于疫情前常见的约200万套水平。按当前成交速度计算，库存仅相当于3.3个月的供应量，而传统意义上的供需平衡区间通常为5至6个月。

云预计，2026年成屋销售有望反弹14%，这一判断明显高于其他机构1.7%至9%的预测区间。市场普遍预期按揭利率今年仍将继续回落，但大多数预测认为，30年期按揭利率仍将高于6%，约为六年前水平的两倍。

利率黏性也限制了供给释放。数据显示，约69%的在贷住房利率在5%或以下，超过一半在4%或以下。在当前利率环境下，这些业主普遍不愿出售并重新承担更高成本的贷款。

尽管障碍重重，随着利率降至15个月低点、房价涨势放缓，市场仍存在被压抑的需求。要让这些需求真正回归，核心仍在于增加供应并改善可负担性，这也将决定今年春季购房季能否真正复苏。