金山高端社区房价创历史新高

据地产经纪公司Compass最新报告，旧金山房地产经纪人协会画分的第七区涵盖太平洋高地（Pacific Heights）、码头区（Marina）与牛谷区（Cow Hollow）等高端社区，去年房价升至历史新高。该区2025年独栋住宅的中位成交价达到600万美元，较2024年上涨20%，为Compass所统计的全市各区中涨幅最快。

相比之下，2025年旧金山市整体独栋住宅中位价约为170万美元，公寓中位价则约为115万美元。

旧金山高端社区2025年独栋住宅的中位成交价达到600万美元，较2024年上涨20%，为Compass所统计的全市各区中涨幅最快。示意图。（记者王子涵／摄影）

这些数据反映出湾区高端房市去年的整体趋势。在经济前景不明、高房价及不利的房贷利率影响下，许多中产家庭被挤出市场。但受惠于AI热潮的高资产族群，仍持续推升高价住宅的需求。

AI产业也带动整个旧金山房市价格上扬，租金水准已回升至疫情前水平；同时，股市大幅上涨，也为湾区科技业员工与投资人带来潜在财富增长。房地产公司Redfin首席经济学家费尔威瑟（Daryl Fairweather）表示：“目前的经济环境对富裕族群更为有利。”

Compass分析师卡莱尔（Patrick Carlisle）指出，除非出现重大政治或经济事件动摇买家信心，否则今年可能成为旧金山自2019年以来最火热的房市一年。

旧金山其他区域房价，尚未回到疫情中期、利率处于历史低点时的高峰。2022年至2023年间，随着房贷利率飙升，旧金山房价一度下滑；但此后，多数地区房价再度上涨，让一般家庭更难负担。

尽管目前房贷利率仍偏高，但在太平洋高地或牛谷区看房的买家，往往选择全现金交易。Compass房地产经纪人哈里斯（Michelle Harris）表示：“令人咋舌的是，前来看房的买家中，有这么多人都是全额现金、随时可成交。”她补充，即使在传统淡季的冬季，250万至500万美元价位的房屋，往往一周内即可售出。

不过，北部高端社区虽然成交速度快，实际交易量并不大。根据Redfin最新数据，2025年1月至11月，太平洋高地约成交60栋住宅，与2024年同期持平，但较2023年增加一倍。Compass指出，旧金山可售房源短缺，可能是推高价格的重要因素；即使市场升温，新挂牌数量仍普遍下降，加剧买方竞争。

部分房仲认为，卖家正在观望价格是否进一步上涨后再出售；也有人等待房贷利率回落才愿意换屋。佳士得国际地产（Christie’s International Real Estate）经纪人宾宁斯（Arrian Binnings）表示，这些因素共同限制了市场暴给。

至于高端市场未被满足的需求是否会向下扩散、推升中产买家可负担区域的房价？哈里斯认为未必如此，因为买家通常锁定特定地段，不会大幅跨区移动；例如，无法在太平洋高地购屋的买家，可能转向列治文区（Richmond）或孤山（Lone Mountain），但不太可能跑得更远。

不过，Redfin经济学家费尔威瑟则较为担忧。她指出，当富裕家庭找不到合适的豪宅时，往往转向其他可得物件，并以雄厚资金在市场中挤压其他买家或租客。