川普准备推出 史上最激进的住房改革

美国在经历了2025年，房地产市场低迷、无奈的一年，总统川普在12月17日的白宫演说中，又喊出激动人心的一句话：“在新的一年，我会宣布美国史上最激进的住房改革计划”。Fox也报道，白宫国家经济委员会主任凯文?哈塞特（Kevin Hassett）说，内阁在汇整“一大串住房点子”，预计新年公布，间接证实川普的说法。

但同样的，川普当时没有给出任何具体条文或时间表。所以，到底什么是川普口中“史上最激进的住房改革计划”？

因此，我只能用“已经被白宫官员、主管机关提过的线索”，去推测这个“住房计划”可能长什么样子。我会先用一个比较合理、保守的推估，后面再用一个比较大胆的想法，尽可能来预测川普政府可能会拿出哪些“技惊全场”的计划。

以下我就来分析川普可能会推出的计划，可能会有哪些内容？给大家做一个参考，而这个计划很有可能是包含多个改革的项目，不会是只有一个，因为单靠一个方案，确实难以撼动现阶段停顿的市场。

第一个可能性：以“加速供给”为核心，松绑审批、缩短工期、奖励地方放宽兴建

白宫国经会主任哈塞特，他也是新一任美联储主席的热门人选之一。哈塞特近期在媒体上明确的点出方向，是用行政与监管手段让开发案“更快被核准”，并且奖励那些让新屋更容易兴建的州。

这类“激进”在政策语境里，常见做法会像：对特定联邦流程（许可、环评、跨部会审查）设立硬性时限、简化文件与重复审查。并且，用联邦资金或补助做杠杆，把部分补助、基建资源，与地方“放宽分区、提高密度、缩短核照”挂钩，奖励那些更愿意促进新房开发的州。

常见指标会围绕：许可和审批时间的缩短、土地分区（Zoning）允许更高密度或更多住宅型态、减少停车位的最低要求、缩小最小地块面积、放宽高度或容积率、住宅开工量和核发建照量增加等做法。

州或城市若完成特定改革，就在某些竞争型补助或资金分配上拿到加分、优先、或额外配额。

第二个可能性：“住房金融”工具箱，推出50年房贷、可携式或可承接房贷

川普之前谈到想推出50年期房贷，同时联邦住房金融局（FHFA）局长比尔?普尔特（Bill Pulte）也公开说在做50年房贷，并提到在研究可携式或可承接房贷（Portable/Assumable Mortgages）。关于50年期房贷，我在之前的文章中有比较详细的分析，有兴趣的读者可以去找来看看。

至于说，可携式或可承接房贷，本质上就是想破解现在的高利率环境的“锁定效应”，让屋主愿意把房子拿出来卖，也让买家的月还款降低，让双方都有好处。

可携式房贷（Portable Mortgage），指的是屋主卖掉现住房后，买下一间房时，把自己原本那笔房贷“搬到新房”上，延用原利率、原条件，通常需在指定期间内完成换屋，且仍要重新核贷与重新设定抵押物。对屋主来说，就不会因为换屋而被迫放弃低利率。这样市场的流动性就会动起来。

可承接房贷（Assumable Mortgage），是让买家在购屋时，把卖家现有的房贷“承接过来”，延用原本的利率、期限与剩余本金；贷款主体从卖家换成买家，但需要贷方同意，与重新审核买家的资质。

可承接房贷对买家来说，可以直接拿到较低利率，月付可能大幅下降。这样就可以增加买家的购买意愿，但换句话说，卖家就会失去原本的低利率。原则上，同一个房产的买卖，只能选择一种贷款类型。

第三个可能性：联邦土地与新供给

在川普阵营的住房叙事里，“在联邦土地上扩大供给”一直是重要主轴。美联社的报道提到，住城部（HUD）部长史考特?特纳（Scott Turner）提到，川普曾在竞选时主张用 “自由之城Freedom Cities”在联邦土地上盖新城市与住房。

实际上，早在2025年3月17日，住城部与内政部曾对外宣布成立联邦住房用地联合工作小组（Joint Task Force on Federal Land for Housing），并明确列出方向：盘点“低度利用”联邦土地、挑选适合住宅开发的地块、简化土地移转或租赁流程、以“可负担”为核心，并特别提到乡村与部落社区会是重点。

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若新年要推出“大动作”计划，很可能会把它包装成：盘点可开发的联邦资产（转让或租赁给州地方或开发商），以示范案或竞标方式，推大型住宅供给，尤其是在西部联邦土地占比高的州。

第四个可能性：税制与投资诱因

国会研究处（CRS）的报告显示，2025年7月，已通过部分住房相关税制，例如扩大低收入住宅税额抵免（LIHTC）、调整房贷利息扣抵，和州与地方税扣除（SALT）等。

低收入住宅税额抵免LIHTC（Low-Income Housing Tax Credit）是联邦税制工具：政府不直接出资盖房，而是提供开发案一段期间的税额抵免。开发商把税额抵免“卖给”需要抵税的投资人，换取鄙权资金，从而降低要借的债务与利息成本，如此一来就能压低住户的租金，并长期可负担得起。

机会区域（Opportunity Zones）是定位在“经济困难区”开发房产，让投资人把既有资本利得投入合格基金（QOF），在符合持有年限与规则下，获得递延或减免等税务好处，进而把私募股权、开发资金导入“指定区”。简单的说，这个方案也是让特定区域的开发商，取得税务优势，并获得资金的计划。

若川普要在新年推“更激进”的版本，也可能是进一步扩大投资诱因，例如低收入住宅税额抵免、机会区域的扩大办理，或把税制、补贴设计与“供给端改革”绑在一起，像是对地方放宽兴建的配套奖励。这样就能针对特定人群、特定区域起到增加供给的作用。

所以，依照目前白宫释出的讯号，“最激进的住房计划”比较可能是跨部会、以行政手段为主，并且改善供给端、金融端并行的组合拳：达到更快盖房、更容易买得起、对开发商释出更多诱因和更多土地。

除了以上比较中规中矩的推测之外，我也有一个更为“激进”想法，把短期救交易、中期拉供给、长期改制度绑在一起。

第一、立刻把“有效房贷利率”往下砍：
全国性、限期的利率补贴或买断（Rate Buydown）。对符合条件的自住买家（例如首购或中低收入、特定价格上限）提供2–3个百分点的利率买断，期限3–5年（或前2年更高补贴、后面递减）。

补贴不透过银行自由定价，而是用标准化规格，让补贴要直接指定用在“利率变低”这件事上，而且规格要固定，让银行比较难把它改成各种费用来多收取。

第二、扩大推行全国性的房贷可承接和可携式：
允许屋主把现有低利率房贷“带着走”到下一间自住房，在同一借款人名下，原贷款可转移到新屋；同时把“可承接房贷”制度扩大到更多产品，并设计标准化流程，避免交易拖延。

其实，原本美国就有房贷可承接制度，只是在政府背书的贷款体系里，并且适用范围与流程受限。但是，可携式房贷基本上“不是既有制度”。所以这两种房贷如果能扩大施行、真正落地，对房市的解冻会有更大助力。

第三、直接“联邦化”一部分地方分区：
用钱与法规把供给打通。设立“联邦住房热线”：只要州或城市接受一套“硬条件”，就可获得大额基础建设、交通、学校、社福等绑定资金。

硬条件例如：交通走廊或就业中心一定半径内，允许多户住宅不用逐案听证。审批时限（例如90–120天逾期自动视为通过）。允许ADU、双拼、四户（fourplex）在既有住宅区合法化。统一一套“预审通用图库”：采用就免走大部分设计审查。

换句话说，法规事先就写清楚：高度、退缩、停车位、密度、绿地、外观规范等。开发商把图送去，只要全部符合：政府只能做“技术性审查”（例如消防、结构、管线），不能要求你再去跑行政程序或逐案投票。达到开发速度快、可预期，直接降低时间成本、溢价成本，还有开工的风险。

最后可再叠加一个“短期见效”的快速工具：
针对空置办公和商用楼改建住宅，用联邦税收抵减、低息融资推动改造，并用模板化规格把设计审查压缩。这对部分城市核心，尤其办公空置高的市场见效快，但不是全国通吃。

以上就是目前想要救活房市，台面上大致可运用的工具，我们可以看看到时候川普拿出的大招符合了以上几项，或是有更意想不到的秘技能震惊全场！不管如何，我都非常拭目以待。◇