个人理财：如何明智地管理租金收入

（Deanna Ritchie撰文／大纪元记者赵孜济编译）想要成为一名盈利的房地产投资者，你需要投入时间和精力去关注你的财务状况。作为房东，你需要管理租金收入并在维修、维护、税费以及其它与房产相关的支出上花钱。

虽然有些房产比其它房产产生更多收入，但无论你拥有何种房产，你都可以优化你的投资回报率。关键是你如何管理你的财务。你对租金收入和支出的管理越有效，盈利能力就会越强。

试试这些策略来管理你的租金收入和支出

1. 控制自己 不要去追逐耗时过多的投资

房地产领域存在多种获利途径。例如，你可以出租物业、翻修转售，或进行线上投资。这些都是不错的赚钱方式，而出租物业能创造最稳定的收入来源。

若你将时间耗费在过多短期投资上，便无暇拓展更多租赁物业。

持有租赁物业虽无法立即带来丰厚现金流，却是房地产领域唯一能建立长期财富的策略。若未能累积长期资产，你的投资收益将需持续付出辛劳，最终可能因过度疲惫而无力管理物业。

虽然将资金分散投入房地产各领域以寻找最佳方案颇具诱惑力，但若你正同时管理多处租赁物业，就必须精挑细选投资标的。

若你想尝试其它投资，可以考虑聘请物业管理公司来进行管理，帮你腾出时间。然而，将你的时间投入到收购更多其它租赁物业上，或许仍是更明智的选择。

2. 只聘请持证专业人士进行维修

尝试自己完成所有的维修工作或聘请朋友帮忙，最终可能会变成灾难。如果你力不从心，或者你的朋友缺乏必要的经验——事故便可能发生。最终，你可能不得不聘请专业人员来修复最初的问题和错误——导致高昂的费用。这类不当的决定将大幅增加维修成本。

聘请专业人士执行以下领域的维护和维修：

? 水电工程
? 屋顶工程
? 暖通空调（HVAC）系统
? 电气工程
? 液化气设备

作为投资者，你没有时间去琢磨DIY维修。如果你选择聘请物业管理公司，他们可以通过委聘合适的专业人员来为你处理维修和保养事宜。当你与专业的管理公司签约时，对方已建立与当地维修公司的合作关系，确保你能以优惠价格获得专业服务。

3. 租金收入一到手 就立刻提拨好预估税款

切勿让自己猝不及防地面对高额的所得税账单。从租金收入入账时起，你就要按预估比例提拨税款，从源头管理租赁所得税务。

你的所得税率将介于10%至37%之间。税务专业人士可以帮助你估算应缴金额。你需要按季度缴税，而通过收入入账时同步提拨资金，你便能轻松确保税款全额准时缴纳。

最简便的方法是开设一个单独的税款专用银行账户。如此一来，你就不会误判可用现金余额，你的税款账户里的每一分钱都不能动。

4. 定期预留资金以应付维修和其它支出

你是否已经设立了一个专门的储蓄账户用于应付日常支出？如果没有，尽快考虑建立一个。即使你已经为税款预留了一部分资金，仍然需要额外预留资金以应对维修和保险的开支。

一些最常见的维修项目可能非常昂贵。例如，屋顶某处已经漏水多年。你若拖延处理，最终可能需拆除屋顶、更换腐烂石膏板并重建屋顶。漏水问题必须迅速处理，否则恐衍生数千美元额外开支。

手头备有现金 以应对紧急项目

当租客报告需要维修时，有时你最多只有十天的时间来处理。例如冬季屋顶漏水、自来水停供、热水器故障等，皆属紧急维修项目。大多数州规定此类维修须于24小时内完成。至于其它维护事项，如窗户破裂或车库门故障，通常给予十天修复期限。

你无法避免每位租客提出的各种维修要求。有些维修便宜易行，但有些会很昂贵。你无法预测接下来会出现哪些维修。

请将所有租金收入的30%—50%存起来用于支出。如果你已经为税费和保险预留资金，请再额外增加维修基金，以确保你至少存下租金收入的一半。

最重要的是，把这笔钱存入一个能产生回报的账户，不论收益多小。每一美元都会有所帮助，而当账户积累足够资金时，即便是小的收益率也会迅速累积。

5. 挑选性地进行装修翻新

你的出租房产不需要最新、最时髦的卫浴设备、灯具、橱柜或电器，也能获利。

出租房屋的内部装潢应符合房屋的风格，但无需过度投入。如果某项装修工程无法提升你的租金收益，那可能就是浪费钱。

一些装修对租客确实有必要，但有些则不然。例如，下列装修值得花钱：

? 为残疾租客安装无障碍厨房柜
? 重新布局小浴室，使马桶、洗手台和淋浴的位置最适合日常使用
? 修复混凝土车道
? 整平后院并铺设草皮
? 在没有自然光的地方安装顶灯
? 在衣柜中增加搁板
? 如果位于容易遭受龙卷风或强风暴的地区，安装防风暴避难处
? 升级空调系统（HVAC）为更高效能机型

以下装修项目无法提升租金收益：

? 新式厨房橱柜
? 安装节水马桶
? 智能电器（如洗衣机、烘干机、冰箱）
? 更换功能正常的旧烤箱
? 纯粹基于美观因素更换外墙板材

基本原则是，装修工程应能直接促进租金收益增长。

6. 找一位熟悉房东报税的专业人士合作

所得税法规很复杂，当你以为掌握申报要领时，情况可能突然改变。如果你申报出错，可能会遭受巨额罚款和处罚，将严重影响你的利润。

建议你与税务专家联系，处理你的州和联邦所得税申报。对于房地产投资者而言，有许多细节需要专业知识来理解。例如，你所得租金的（可抵扣）损失受被动活动损失法规的约束。

如果你的MAGI（调整后总收入）低于10万美元，你最多可以抵扣的被动损失为2.5万美元。然而，如果你的MAGI超过10万美元，每超过2美元，该2.5万美元的抵扣额就减少1美元，并在MAGI达到15万美元时取消。

另一个复杂点是，对于持证房地产专业人士，出租活动不算被动收入，除非你每年投入750小时并将超过50%的工作时间用于房地产行业或房地产业务。

还有其它复杂的规则，税务专业人士可以帮你理清。然而，由于不正确缴税的处罚相当严厉，把这些交给专业人士是明智的，这样你便能避免利润遭到不必要的侵蚀。

7. 与租客协商处理特殊住宿需求

在某个时刻，你会遇到残疾租客，他们会提出合理的改造请求，而你必须承担相关这些费用。

虽然房东有义务为残疾租客提供便利，但并非所有要求都必须答应。你虽负有法律责任进行特定改造，但也有权拒绝某项请求，并提供成本较低或侵扰性更小的替代方案。

例如，租客可能会要求你将泥土小径改为混凝土人行道，因为冬春季节泥土小径会变得不平整且泥泞。然而，建造混凝土人行道和步道费用高昂。如果你的租客只需要稳定的地面，还有其它选择。例如，你可以聘请专业人员整平地面并铺设压实的碎石。

如果你的租客需要比碎石更坚固的地面，你可以使用沥青或碎石沥青替代碎石。虽然铺设方式相似，但碎石沥青比碎石坚固得多——而且更便宜。当它被压实至4英寸深度时，会硬化形成近似标准浇筑沥青的硬质表面。

当没有其它办法能够满足租客的残障需求时，你可能必须为他们建造混凝土人行道。然而，当收到昂贵请求时，务必尝试协商谈判，这可能涉及数千美元的费用差异。

8. 租金迟缴一定要收取滞纳金

滞纳金虽不能让你致富，却能有效遏止租客拖欠租金的恶习。若你是新晋房东，切勿放任租客拖欠租金却逃避滞纳金。持续追讨滞纳金，若租客拒付，绝不姑息。

滞纳金将影响你的收入，因为一旦放任租客逃避滞纳金，他们便会认为迟缴租金毫无后果。若你姑息一次，他们便会期望每次拖欠都能获得宽恕。租金拖欠将扰乱你的现金流，更可能是你接下来不得不驱逐租客的预警讯号。

9. 尽快驱逐不良租客

不要犹豫驱逐不良租客。你一能够填写相关文件，就立即启动驱逐程序。先按你所在州的法律，向租客送达正式的“遵守或搬离”通知书，明确列出他们需纠正的违规行为，并给予一个符合法律规定的整改期限。

如果租客未能遵守规定，请立即开始驱逐程序。驱逐程序需经法院，耗时较长，所以越早开始越好。如果租客最终遵守规定，你随时可以改变主意取消驱逐听证会。然而，大多数面临驱逐的租客在整个过程中都会持续违规。

每容许不良租客在你的房产中多住一天，你就会损失一天的收入。务必尽快让他们搬走，并替换为更优质可靠的租客。

管理好支出是获利的关键

拥有出租房产是累积长期财富、保障财务未来的好方式。盈利的关键与任何行业都一样：减少支出并最大化收入。

房地产投资是无法立即获利的，因此从一开始，你就必须严控财务。不要把钱浪费在无意义的开销上，如全新的花岗岩台面或奢华的灯具。

保持低支出，减少租客更替时的装修成本，并果断驱逐那些占你便宜的租客。

原文刊登于Due博客网站，授权英文《大纪元时报》转载：How to Manage Your Rental Income Wisely

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