保交房新玩法，烂尾房有救了

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大湾区是一片勇于创新和探索的热土。

最近，广州发明出来一个全国独一份的保交房举措，给烂尾楼的业主们发放置换房票。

这个举措是在广州黄埔区的升龙学府上城和实地常春藤两个烂尾项目上搞的试点。总共涉及到将近200位业主。

这两个项目都属于交房的老大难项目。

就拿其中一个升龙学府上城项目来说，这个楼盘在2021年开的盘，在停工之前已经网签了160多套房子。后面升龙暴雷之后，在建工程就出现了停工。本来约定是在2024年的6月30日交房，但是直到2024年，项目4栋楼仍然还有两栋是停工状态。

广州一直在积极解决保交房问题，去年11月，黄埔区相关部门承诺在今年9月30日前解决升龙学府上城的保交付，但是推动的过程困难重重。因为开发商拖欠原有施工方的资金，加上还有回迁安置房的建设，所以商品房的交付进程一直缓慢。

保交付承诺逐渐临近，但是楼盘又交付不了。广州就石破天惊的搞了一个保交房房票的举措。

烂尾楼的业主也别再等交付了。给你们发放保交房的房票。拿着保交房的房票你们去房源超市里挑其他楼盘做房源的置换。

这个房票有两个非常吸引人的点。

第一点是等价置换。

给业主发放的保交房票面金额是业主们此前已付的购房款。包含首付和已经还按揭的本息。

这是按照业主们当初购房价格给的房票金额，让业主们完美避开了这几年房价下跌资产缩水的坑。

第二点是可换项目多，置换项目有保障。

广州这两年在大力推行房票安置。所以房源超市里能选的项目不少。就拿升龙学府上城业主们拿到的房票来说，对应可选的楼盘有十几个多是国企开发的楼盘。

在12月3日，广州黄埔发出的首张全国保交房房票成功兑换并且完成了网签。业主拿着当初买97平房子的房票金额，兑换了一套更好位置的113平的新住宅。

至此，广州算是打通了保交房房票的通关环节。

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广州这个保交房创新思路之所以值得被拿出来探讨，是因为它提供了一个解决问题的逆向思维。

过去咱们提到保交房，首先想到的是先凑齐资金，保证烂尾楼复活，建成之后再把房子交给等待的业主。

而广州现在告诉你，保交房不一定非得和楼盘复活划上等号。保交房不是给业主们保证交房嘛，只要保证给业主交房，是不是交付原有项目都可以商量。

按照这个思维，广州打通了保交房房票的几个关键环节，解决了几个卡点。

保交房房票不同于拆迁安置的房票。

拆迁安置的房票的资金结算一般来自于专项资金，像政策性银行提供的专项借款、地方发行的专项债券或者是由地方财政的拨款。拆迁安置房票的资金是确定的。而保交房房票的资金是要由原来项目的开发商支付。

比如升龙学府上城这个项目业主的保交房房票兑付是由升龙来完成。那这就提出了一个疑问。升龙不同意或者没钱怎么办。

这就是保交房房票遇到的第一个卡点。这里广州给的答案是先和原有开发商协商，开发商不同意的话，地方联合司法对这个公司的资产进行诉讼保全。你不同意，可以对你进行诉讼执行。

保交房房票遇到的第二个卡点是新置换的楼盘能不能同意参与。

因为这种房票金额的兑付时间会比较长。而开发商们卖出房子是有自己的回款周期的，这个回款周期都有考核。

这里广州参与保交房置换的楼盘多是国企或者城投开发的。像广州高新区投资集团，广州城投都参与到里面。这个过程，就要求国企或者城投稍微放宽一些回款周期。沟通的难度还是有不小。

第三个卡点来自于置换楼盘的位置。

如果对应的置换新楼盘离原来的烂尾楼盘距离比较远、产品面积不匹配，或者说提供的置换楼盘位置没有原有项目好，买房人不接受怎么办？这种确实是个限制的客观条件。这就告诉我们不是所有的烂尾项目都适合这种保交房房票的模式来解决。

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广州保交房房票的模式确实是能够有利于多方利益的一个举措。

站在业主的角度上，更快更有保障的收到房子，并且避开了资产贬值的损失。对于地方来说，减少了在售住房的库存。对于国企来说，卖掉了自己的房子。

各方的利益在这个过程中得到了平衡和满足。

措施很好，但是并非适合所有的项目。

从上面广州保交房房票解决的卡点中，大家应该能够感受出来，要想实施保交房房票这个创新举措，是有条件的。

要想实施这个举措，得要满足这几个前提条件：

1、这个烂尾楼在停工之前售出的房源规模不大，需要安置的业主数量不能太多。

2、原有的开发商留有的资产尚能覆盖住昂债，具有可诉讼执行的资产和钱财。

3、项目同区或者附近最好有国企或者城投开发的在品质和面积上对等的房源。

只有满足这三个条件，才可以去考虑能不能实施保交房房票的举措。

换句话说，它不适合向全国去做大范围的推广。只是给各个城市解决保交房问题上提供了一个创新的样本和思路。

时至今日，保交房工作依然是房地产的重点工作。围绕着保交房，国家成立了由国家、省、市的三级工作专班。这是一个涉及到银行、法院、地方等各部门联动的重大事项。

政策性银行提供专项借款，分段拨付，用在已售逾期的楼盘的复工和交付。符合条件的项目纳入到白名单，截止到10月份，白名单项目贷款审批金额已经超过7万亿。再加上建立城市房地产融资协调机制，解决了保交房的资金问题。

而针对不同分类的保交房项目，采取不同的措施。能复工的实现复工，保证它的复工续建和售卖。不能复工或者资不抵债的加快推进它们的破产重整或者清算。

这种稳扎稳打的方式，还是全国多数保交房项目采取的举措。根据住建部今年10月公布的数据，全国已经有750多万套已售难交付的住房实现交付。

在十五五期间，保交房依然是房地产发展的重要内容。随着保交房的推进，烂尾楼渐渐会进入历史的尘埃。

期待这一天早日到来，希望每一位没有收到房子的朋友能够早日住进自己的家。