分析：大陆银行直售房源 助推二手楼市下行

“我的家庭成为了高位接盘侠。原本以为有了房子，我们一家在这个城市就有了安稳的家，没想到的是，房子是有了，可同时也牢牢地被房贷套住了。”这句来自河南洛阳一位三孩妈妈的肺腑之言，直指当下无数中国都市家庭所面对的残酷现实。

房贷重压下的中产家庭：一线生机与沉重包袱

11月9日，洛阳博主“仨宝妈咪”在社交媒体上分享了他们的家庭从“有房即稳定”到“房子成沉重包袱”的转变。

在孩子入学、托育、奶粉、双亲年迈等多重开支的夹击下，这个家庭每天在“房贷、家务、育儿与养家”的巨大压力中疲于奔命。她不禁自问：“如果当时没有冲动买房，那眼下的生活是不是会好过很多呢？”

“仨宝妈咪”因需照顾三个孩子无法出去工作，家中收入来源完全依赖她的丈夫。他因此“不敢休息、不敢生病”，深怕哪怕一天的收入中断，也会导致家庭资金链出现缺口。

她坦言，家中的午饭简单到只有两菜一饭，每一分一毫都必须省下来，只为确保在房贷还款日能按时缴款。“哪怕不吃不喝，每个月也必须先把房贷还上。买了房就是一辈子为银行打工！”

这位妈妈的故事及其所流露的焦虑与压力，正是中国大陆许多在高位买房的家庭的真实写照。

高位购房者陷入“房贷倒挂”困境

近年来，中国房价持续下行，许多购房者在社交媒体上抱怨资产大幅缩水。

前段时间，深圳某中介在朋友圈晒出的“贷款卖房”案例，将“房贷倒挂”这一现象推至公众视野。所谓房贷倒挂，是指随着房价加速下跌，房屋的最新市场评估价已低于银行剩余的贷款（本金+利息总额）。

拥有696万粉丝的财经大V“吴薇”11月9日表示：“房地产市场的黄金时代已经结束，未来房子将回归居住属性与长线资产配置，而非短期致富工具。”

她说，今年以来，中国楼市出现两大前所未有的现象：“房贷倒挂”和银行直售房源（即银行因不良贷款风险上升，主动将抵押房源低价挂卖）。

房价下跌太快成了房贷倒挂的根本原因

“吴薇”说，许多业主发现，即使现在卖房，卖房所得也不足以结清银行贷款，不得不面临“倒贴卖房”的窘境。出现房贷倒挂的根本原因在于：房价跌得太快了。

根据中指研究院2025年10月数据，中国百城二手住宅均价环比下跌0.84%、同比下跌7.60%。部分城市房价较高位甚至回落至2017年水平，跌幅超过40%。

“吴薇”表示，2018–2021年间是中国房价高点期，当时许多家庭以首付低、杠杆高买房，在当前的价格回落中成为“第一轮承压群体”。

她说，“房价下跌的速度，已超过贷款本金偿还的速度。当房屋市价低于剩余贷款时，购房人便可能陷入资产被套甚至转为负资产的情况。”

第一财经11月5日报道，深圳90后业主小曾（化名）说，2020年购置的一套学位房，计算利息后总贷款超650万元（人民币，下同），如今市价只有360万元。”她的房子价格几乎跌到了房贷总额的一半。

陈陈（化名）也是一位面临房贷倒挂的业主，他将自己的房产放盘到多个中介平台，为了尽快促成成交，他还写了一篇声情并茂的“小作文”。

陈陈称，2019年为了孩子上学，他购置了一套2室2厅，总价235万元，贷款总额为346.24万元，月供9617.68元。“每天一睁眼，就欠银行316元。”他说。如今，房贷已偿还6年，总共偿还了超过60万元，实际偿还的本金为18.9万元，剩余房贷本金143.6万元。

陈陈说，如今，收入减少，房贷压力大，所以想卖掉房子，为此，他承诺只要买家准备好首付，剩下所有流程、所有费用都由他来扛。

“吴薇”表示，房贷倒挂与断供并非必然因果。绝大多数正常还款人仍愿意履行合约。但当家庭满足以下三个条件时，风险会急剧转化：“收入大幅下降或开支突然增加”+“购房时杠杆高企” +“房价预期持续下行”。而这正是许多中产家庭眼下面临的隐形风险：房贷负担可能随时转变为负资产危机。

银行自救：直售房源与市场下行闭环

“吴薇”进一步透露，截至2025年上半年，已有10家银行的房贷不良率超过1%，个别甚至超过4%，逼近监管警戒线。

她说，面对中国房地产市场的暴跌，为了加快资金回笼，银行开始自己卖房，即所谓的银行直售房。银行发现司法拍卖周期过长、坏帐回收太慢，因此干脆成批地将抵押房挂到资产交易平台上，直接对外出售。

银行直售房源通常低于市场价10%到20%，价格更具吸引力。这种方式相比司法拍卖，回款更快、定价更灵活，也能有效避免资产包折价出售带来的二次损失。

她分析道，“房贷倒挂”和“银行直售房源”正连成一个完整的市场传导机制：

1. 房价下跌，导致房贷倒挂，断供风险增加。

2. 银行坏账上升，银行开始打折卖房。

3. 银行打折卖房，进一步压低二手房市场价格。

“这就是房地产的下行闭环。市场的下行压力从家庭资产蔓延至金融系统。而金融系统的应对措施又反作用于市场，形成不断强化的循环。”吴薇警告，对于高位入市的家庭而言，这是财富缩水的痛苦；对银行而言则是资产质量的严峻考验。

“吴薇”再次强调，房地产的黄金时代已经结束，千万不要再掏空家底去贷款买房。在高房贷比重下，所谓的“灵活就业”和收入不稳者正日益成为潜在的风险群体。此外，人口结构的变化，包括年轻人口减少、结婚率下降等因素，都注定了新增购房需求难以回升，也将成为房价持续下跌的结构性原因。