盖新屋vs.抑制房价，专家解读因果

有关湾区房屋可负担能力最具争议的辩论，可能是建造市场价格住房是否可抑制房价？大部分房屋研究人员赞同，认为增加房屋数量代表屋主与租户有更多选择，迫使卖家与房东降价。但是，加州大学与旧金山联邦储备银行研究报告提出质疑，特别提及湾区。

建设更多住房能降低加州房价？众说纷纭。加大与旧金山联邦储备银行新研究表示，未必如此。但有专家对报告提出质疑。(取自旧金山县市政府脸书)

“旧金山纪事报”报道，加大与旧金山联邦储备银行研究报告指出，无论湾区房价比德州休斯敦贵的真正原因为何，可能不是因为在德州建造房屋更容易这个衡量住房建设难度的典型指标，并无法反映实际建造房屋数量。

这篇论文报告评估1980-2020年美国大都会地区的房屋数量、价格与待售房屋房价的变化，并比较房屋建设难度较大地区，与建设房屋较容易地区的趋势。

报告认为，房屋需求的变化，部分是基于大都会地区总收入变化。若住房建造能力确实是房价成本背后的主因，需求增长应该会导致休斯敦等限制较少城市建造更多房屋，而非在旧金山等限制较多的城市建造更多房屋。正是因为新房屋供应缺乏，导致旧金山房价上涨速度比休斯敦更快。

然而，结果并非如此。报告发现，在建造房屋难度较大的大都会地区，房价上涨速度明显更快。但在建房较容易地区，住房数量并不一定增长得更快。因此，大幅削减住房开发限制，并不一定会促使住房数量增加与价格下降。

这份报告除了挑战住房经济学的主流观点外，也与近年建造大量住房的多个大城市情况相互矛盾。例如奥斯汀与丹佛，当地租金成本已放缓，并且甚至部分城市已出现逆转。

然而，部分研究人员表示，报告研究方法有缺陷。乔治梅森大学住房经济学家佛斯(Salim Furth)肯定报告作者态度开放、愿意承担争议的风险，但认为总收入并非衡量住房需求的绝佳指标，因为人口本身与房屋数量有关。

衡量房屋需求得指标，受到目前居住在当地居民人数限制。因此，不包括那些住在大城市以外地区、但想搬进来的人数需求增长，例如那些在科技业繁盛时期来到湾区，但在旧金山找不到合适住房的员工。

温哥华经济学家威贝尔(Michael Wiebe)也提出类似批评，指出从大都会城市层面考虑房屋供应限制因素，可能掩盖总收入与建造房屋面临挑战的潜在关联。