BSA主席换人 羊头湾游民所上诉案成首场考验

市长马姆达尼日前提名纽约市城市规划局（DCP）住房处处长曼金（John Mangin）出任纽约市标准与上诉委员会（BSA）主席。这项人事案目前仍须经市议会确认。由于BSA是纽约市最重要的分区（zoning）与行政上诉机构之一，在市府积极推动住房改革之际，此项任命备受关注。

曼金长期参与纽约市住房政策制定，是近年《住房机会之城（City of Yes for Housing Opportunity）》分区改革及“强制性包容性住房”（Mandatory Inclusionary Housing，简称MIH）政策的重要推手。他去年亦担任《2025年市宪章修订委员会》政策与研究主任，协助推动土地使用审查制度改革。

市府表示，这次改革的目标，是加快可负担住房建设速度，简化土地使用审批程序，让符合资格的住房计划能更快取得批准。

BSA权力扩大

BSA由五名委员组成，负责审理分区变更、核发特殊许可、裁决行政上诉，以及审查对楼宇局（DOB）等市府部门执法决定提出的挑战。

随着2025年11月纽约市选民公投通过《市宪章》修正案，纽约市建立新的可负担住房快速审批制度（ELURP）。未来，部分由住房发展基金公司（HDFCs）等非营利住房法人、且接受政府资助兴建的可负担住宅，可直接由BSA审查，无须再经历传统长达数月的“统一土地使用审查程序”（ULURP）及市议会审议。

这次修宪被视为近年来纽约土地与住房住房审批权力的重大洗牌。其核心目标包括：（1）大幅缩短审批时间，将原本长达约7个月的传统ULURP流程缩短至90天；（2）打破“议员顺从”惯例，降低行政程序障碍，打击过去“当地市议员若反对，整个市议会通常就集体投反对票”的杯葛生态；（3）开辟审批快车道：为最缺房的区域开辟BSA快速通关管道。

这意味着，未来BSA将不再只是处理个别分区争议的准司法机关，而是在纽约住房政策中扮演更关键的执行角色。

市长马姆达尼表示：“John Mangin毕生投入纽约市住房政策，在我们必须加快兴建更多可负担住房之际，我很荣幸提名他领导BSA。”

曼金也在市府的新闻稿中强调：“住房危机需要紧急应对，在采取积极的‘全政府’合作模式以打造更可负担的城市过程中，BSA扮演着至关重要的角色。”

羊头湾游民所案：MIH制度设计者的试金石

在接掌BSA后，曼金随即将面临考验。值得注意的是，曼金此前曾与新泽西州的倡导团体“公平分担住房”（Fair Share Housing）合作，该组织成立于具有里程碑意义的Mount Laurel判决之后，该判决要求各地区必须为区域内的可负担住房提供“公平份额”。

曼金身为纽约MIH制度的核心设计者，未来若涉及MIH适用范围或例外条件的重大争议案送交BSA，他如何在政策目标与法规解释之间取得平衡，将是外界观察的焦点。

目前最受社区关注的，正是布碌崙羊头湾Coyle街2134号的游民所开发案。社区居民抗议该案涉嫌“挂羊头卖狗肉（Bait and Switch）”。

该案原先是在MIH制度下完成重新分区（Rezoning），开发商在2021年利用“承诺建设永久可负担住房”为由，在市议会成功换取将分区从低密度的R4/C1-2提升为高密度的R6A/C2-4。开发计划当时以“支持性住房（Supportive Housing）”作为规划方向取得批准，然而后续实际用途却改为由非营利机构Westhab营运、可容纳约175户家庭的“过渡性游民收容所（Transitional Housing）”。

此举引发居民强烈质疑，并已向BSA提出行政上诉。社区主张，纽约市《分区决议》对支持性住房有明确定义：除了必须由非营利机构营运外，更必须依据与联邦、州或地方政府签订的正式“监管协议”，且用途仅限作特殊需求人士的永久可负担住宅。但目前公开资料尚未见到监管协议。

争议的核心是在法律上，一座定位为“过渡性收容所”的设施，是否足以被认定为符合MIH例外条件下的“永久可负担支持性住房”；若缺乏法定监管协议，其是否仍可适用支持性住房相关豁免，也将涉及MIH制度如何解释与适用。

由于住房发展基金公司（HDFC）并非政府机构，而是纽约州法律下设立的非营利住房开发法人，许多支持性住房甚至部分过渡性收容所都会透过HDFC架构推动，这也使住宅、支持性住房与过渡性收容设施之间的法律界线，成为近年土地使用争议的焦点。