加州“入门级”新屋几乎消失 专家析因

加州房价近年来呈不断攀升趋势，住房成本目前是全美平均水平的两倍多，而一般民众能够负担得起的“入门级”新屋房源几乎早已不复存在。这其中究竟发生了什么？

根据加州房地产经纪人协会（C.A.R.）的最新数据，现在几乎看不到售价30万至40万美元的“入门级”新屋。4月份，整个州的中位数房价已突破91.5万美元大关，创下历史新高。

除了中央谷地（Central Valley）等偏远地区外，洛杉矶、旧金山、圣地亚哥、圣荷西等绝大多数大都市的中位数房价，都在不断上涨。北加州很多地区的中位数房价甚至达到200万美元以上。

前加州政府房屋高级官员、住房金融专家蒂亚?博特曼?帕特森（Tia Boatman Patterson）表示，尽管加州近年来通过了大量住房法案，也在不断讨论住房负担能力问题，但住房危机显然没有明显改善。

她在做客英文大纪元《加州内幕》（California Insider）节目，接受主持人西亚马克‧霍拉米（Siyamak Khorrami）专访时表示：“我认为那些法案通过之后，政府并没有投入足够时间去衡量法案的实际成效。真的想改善住房问题，光靠资金或法规是不够的。”

蒂亚观察到，当前的局面多是州政府、地方政府和开发商之间的协调失灵所致。

加州盖房为何特别困难

加州房市长期供需失衡，在建新房速度远远不够快。白宫经济顾问委员会4月13日发布的报告指出，加州因监管成本高昂和开发流程冗长，限制供给。

数据显示，加州每户住房的影响与开发费（Impact and development fees）平均为2.9万美元左右，而德州则不到1,000美元；加州建案的完工时间，平均也比德州长22个月。

蒂亚承认：“在加州盖房无疑难度更高，我们的建筑标准比其它州高出两到三倍。另外还有《加州环境质量法》（CEQA）。”她说，这个法案本意是保护环境，但却变成了“攻击武器”。

蒂亚观察到，人们利用CEQA提起诉讼来阻挠开发项目，而不是真正为了保护环境。“一旦开发案受阻，风险便由开发商承担。”她说，“时间就是金钱，这种不确定性本身就是一项巨大的成本。”而这种成本最终需要有人为之埋单。

政府近期通过的CEQA改革法案或许能带来一些改善，但具体能有多大帮助仍有待观察。

监管成本层层累积

除了建筑标准外，加州要求新建住宅安装太阳能板、采用全电力系统，并遵守各种环保标准等。

蒂亚阐述：“每增加一项要求，就会增加一层成本，这种成本会层层叠加。直言不讳地说，如果某项法规仅能减少微量的温室气体排放，却导致每套住房的成本增加1.5万至2万美元，那么其带来的益处恐怕难以抵销相应的成本。”

她指出，要想改变这些困境，加州需要讨论“取舍”，“加州目前住房供应不足，若不降低成本、不鼓励建设，这种情况还会持续恶化”。

为何买不到入门级房屋

蒂亚进一步解释监管成本的层层累积如何改变房屋的结构和价格走势。

她举例说，当前市面上的新建住宅平均面积约2,400平方英尺，价格约70万美元。表面上看，若将房屋面积缩减至1,000平方英尺，售价似乎有机会降至40万美元左右，但实际情况未必如此。

“因为无论房屋大小，固定的合规成本（例如太阳能设施、全电力系统等配置）都是一样的。”她说，“从正常角度思考，开发商自然会选择建造更大的房子或豪宅，分摊这些固定合规成本。”

如此一来，“入门级”购房者就被挡在市场之外，无房可选。蒂亚表示：“你上一次见到售价在30万到40万美元的新建房屋是什么时候呢？这种房子如今在市面上已不存在。”

政府过于注重可负担住房

为改善住房困境，加州一直在大力建设可负担住房。但蒂亚根据自己在可负担住房领域和政府工作的经验指出，无论是兴建一般市场住房还是可负担住房，建商都必须承担相当高的风险，毕竟真正盖房子的是开发商。

“在可负担住房领域，政府确实投入部分资源帮助降低风险。”但她说，“我们过于把注意力集中在部分可负担住房项目上，却忽略了整体住房需求。”

政府支持的住房项目与实际市场需求之间的落差，是当前房市困境的核心问题之一。蒂亚建议：“有些类别的住房项目其实未必需要补贴，只需要减少监管，就能让建案具有可行性。”◇

本文仅代表受访嘉宾观点，并不一定反映《大纪元时报》的立场。