东湾大规模住房项目即将破土动工

酝酿多年的西奥克兰BART车站旁以公共交通为导向的综合开发项目（TOD）——“曼德拉车站”（Mandela Station）终于迎来了实质性进展。

（来源：旧金山纪事报报道截图）

项目合作方之一、长期深耕奥克兰地产开发的Alan Dones本周向《旧金山纪事报》透露，该项目第一阶段——一座包含240套可负担住房的公寓楼——预计将于今年5月正式破土动工。该地块目前为BART停车场。

据了解，待整个项目全面建成后，“曼德拉车站”将包括一座320英尺高的住宅塔楼，内含522套市场价住房单元、14,350平方英尺的零售空间以及125个停车位。

作为前期准备，开发团队已开始进行土壤测试，测试将持续至2月17日。为此，BART本周早些时候宣布，将临时关闭车站440个停车位中的60个。

在当前奥克兰整体开发节奏放缓的大环境下，这一项目显得尤为突出。高利率与租金停滞导致许多市场价住房项目被迫搁置；而2019至2023年间建成的一批公寓楼，不少已陷入法拍或以大幅折价出售。

相比之下，可负担住房项目仍是少数仍能获得融资支持的类型之一，部分原因在于联邦政府扩大了低收入住房税收抵免计划，吸引了更多私营开发商进入该领域。

Alan表示：“有些项目能成为火花——帮助推动经济从低迷中复苏。”他的公司SUDA LLC正与旧金山房地产投资公司MacFarlane Partners共同开发“曼德拉车站”项目。

Alan指出，该项目原定于2022年开工，但因新冠疫情及联邦低收入住房税收抵免额度供应有限而推迟。

（来源：pixabay）

根据向加州债务限额分配委员会（California Debt Limit Allocation Committee）提交的申请文件，这座240套住房的建筑预计耗资1.89亿美元，即每套单位的造价约78万美元（不含土地成本）。据湾区委员会经济研究所（Bay Area Council Economic Institute）数据，截至2025年，阿拉米达县每套可负担住房的平均建造成本（不含地价）约为79.8万美元。

这些住房将面向收入为地区中位收入（AMI）30%至60%的居民：以单人家庭为例，年收入范围约为33,600美元至67,140美元。项目预计于2028年第二季度竣工。

在资金方面，该项目将获得700万美元的联邦低收入住房税收抵免。此外，还将通过加州市政金融管理局（California Municipal Finance Authority, CMFA）发行的债券获得最高4700万美元融资。CMFA作为“通道发行人”，为具有公共利益的项目提供免税融资渠道。

奥克兰市也将从2022年通过的U号可负担住房基础设施债券（Measure U）中拨款3300万美元支持该项目——这是该市有史以来对单一项目作出的最大规模承诺之一。奥克兰住房管理局（Oakland Housing Authority）则将提供60份“项目绑定租房券”——这是另一项联邦租金补贴，专门用于资助无家可归者住房单元——并额外提供500万美元贷款。

“曼德拉车站”的整体总体规划由SUDA与MacFarlane Partners于2020年获批。此后，SUDA又引入了其他合作伙伴共同推进可负担住房部分。该阶段的开发团队由总部位于爱达荷州的营利性可负担住房开发商Pacific Cos.、圣安娜非营利组织Innovative Housing Opportunities Inc.，以及SUDA共同组成。

根据向CMFA提交的债券融资申请文件，该开发团队预计将从本项目中获得约2000万美元的开发管理费用。

自2020年获批以来，项目设计方案也有所调整。新建住宅楼将由原计划的七层缩减为六层，通过设计更小、密度更高的单元，在保持总户数不变的前提下优化建筑体量。原规划中的“轮换艺术展览墙”已被取消，但开发商在2024年向奥克兰设计审查委员会表示，该项目仍将在另一位置设置一件公共艺术品。

至于“曼德拉车站”的后续阶段，Alan表示，他与MacFarlane Partners希望在未来24个月内启动下一阶段建设。

Alan强调：“这个地块距离‘世界AI之都’只有七分钟车程。我们身处湾区核心地带，‘曼德拉车站’肩负着重要责任——我们必须最大化这块土地的价值。”