中关村写字楼火爆，“超级变局”正在发生

北京写字楼的“冷热不均”，正深刻反映经济格局的大洗牌。2025年全年，中关村甲级写字楼市场净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，该净吸纳量创下中关村区域近20年以来的峰值纪录。

推动中关村写字楼火爆的，是“新质生产力”。

然而，北京写字楼市场整体情况却不算火。

虽然空置率减少了，但租金也降了。

2025年北京甲级写字楼市场空置率同比下降约1.5个百分点。至2025年末，北京甲级写字楼市场每月净有效租金降至222元/平方米，同比下降11.5%。2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%。

冰火交织，正是转型期的典型阵痛。

理解这场变局，关键要读懂中关村的“火爆密码”这里早已不只是电子卖场的代名词，而是蜕变为北京国际科技创新中心的核心。

量子计算、可控核聚变、具身智能等前沿领域的技术突破，正从这里加速走向商业应用。

中关村的崛起并非偶然，而是过去十年科创产业积累的必然结果。它不仅具备服务科创企业的先发优势和高性价比的办公条件，更拥有最宝贵的“产业生态浓度”。

如今，中关村已成为中国科技创新的一块“金字招牌”。

用数据来说话：

2024年，中关村示范区总收入达9.85万亿元，约占全国高新区总收入的六分之一。

其中，数字经济核心产业总收入4.55万亿元，同比增长21.3%。

在2025年福布斯中国人工智能科技企业TOP50评选中，中关村有13家企业上榜，数量居全国首位。

截至2024年底，中关村年收入亿元以上企业5584家，其中超千亿元企业达11家。

然而，中关村的“单点爆发”尚不足以温暖整个北京市场为什么整体空置率下降，租金却仍在下跌？答案就是“冷热不均”的结构性矛盾。

2025年，北京甲级写字楼新增供应只有18.8万平方米，全年净吸纳量则达到33万平方米。有限的供给碰上稳健的需求，形成良性匹配，推动空置率小幅下降。

另一方面，在政策引导下，国企央企逐渐迁回自有写字楼的趋势日益明显，办公扩张也更趋谨慎，这给核心区的写字楼去化带来一定压力。不过，头部科技企业的扩张和增长仍然坚挺，为北京写字楼市场注入了持续活力。

如今的写字楼市场，就像一条“分裂的河流”：中关村依然激流涌动，而其他子市场却已陷入价格与同质化的“红海竞争”。

更根本的变化在于，企业的行为模式已经发生转变。“降负债、去杠杆”成为不少企业的核心经营目标，这也导致它们扩张办公空间的意愿依然不强。

展望2026年，北京写字楼市场的变局或许会加剧据高力国际数据，2026年甲级写字楼市场核心市场的新增供应量将超过70万平米，年末空置率攀升已成必然。

目前市场的增量需求主要集中在西部子市场，但后续预计入市的项目却大量集中在东部。这样的分布格局，不仅会加剧东部市场的内部竞争，也将进一步拉大北京写字楼市场在地理上的供需错配。

分化不是终点，而是格局重塑的起点。

写字楼市场的分化，是中国经济跃迁的缩影这场分化告诉我们，经济不是遇冷，而是在“换挡”：旧引擎逐渐减速，新引擎开始加速。

中关村的火热，与北京甲级写字楼整体租金承压的局面并存，恰恰贝勒出一个充满张力的未来——挑战真实存在，但机遇也同样巨大。

作为观察者，我们既要为中关村这样的“创新尖峰”鼓掌，也要理解那些仍在转型低谷中徘徊区域的困境。

对观察经济的人来说，最重要的不是为眼前波动焦虑，而是读懂这场变局中蕴含的确定性信号：新质生产力终将重塑我们的空间、城市与经济格局。