疫情解封三年后 长三角珠三角产能外移加速

自2022年12月7日疫情封控结束以来，上海、北京及长三角、珠三角相继出现人口外流、外资撤离、企业外迁的局面。中国大陆的工业产能利用率下降，城市活力下滑，居民消费持续走低。一名上海居民无奈地说：“上海像座空城。”

上海的城市冷清最为明显。当地居民12月8日告诉记者，疫情封控结束三年后的现在，街道异常安静，除了节假日的南京东路与豫园仍有游客，多数商圈平日人流稀少，咖啡馆空桌增多，夜间灯光也不如往年密集。

住在黄浦江对岸的浦东居民刘女士说，她明显感觉城市节奏放慢：“以前常看到外国人，现在很少看到。商场、地铁都冷清。”

上海豪宅价格腰斩

世茂滨江花园是浦东知名豪宅，居住其中的业主王先生曾经从商，他告诉记者，自己在2015年斥资两千多万元（人民币，下同）购入的房产，在2018年时涨到5000万元，如今却跌到不足2000万元。“早知道这样，疫情封控一结束房产就应该卖掉。现在很多空置房。”

他补充说，小区外籍住户的变化最明显：“我们小区以前住了很多外国人，现在外国人差不多走光了，外国公司也搬走了。上海快成空城了。”

官方资料显示，上海在2024至2025年间常住人口合计减少超过15万人；办公楼市场亦同步承压，2025年第一季空置率逼近23％，远高于疫情前。

甲级写字楼租金下挫

在徐汇区，甲级写字楼租金近年持续下行。商人李强告诉记者，他在徐汇的三处物业的租金价格大幅下降却无人承租：“我的房子属甲级写字楼，以前每平方米租金8元左右，现在5元都要讲价钱，而且没人租。”

根据市场资料，目前徐汇区甲级写字楼的租金约为每平方米每日5.5至6.5元，按月折算为165至195元。业内人士指出，由于徐家汇、淮海中路、徐汇滨江等区域新增供应持续增加、空置率上升，租金被压在低位。

外企总部外迁

多名商界人士表示，外企撤离与总部迁移正在改变上海这座城市的商业格局。

长期与外企合作的商人李强说，外企在上海的存在感这两年明显下降：“我几个德国公司朋友说，他们公司把总部搬到新加坡了，还有法国、韩国的公司也搬走了。连政府也想不到，（疫情封控政策）解封后外企走得更快。”

公开数据也印证了他的说法。根据Colliers International今年第三季度报告，上海甲级写字楼空置率升至约21.4%，平均租金较上一季度下降3.3%。Savills的季度统计亦显示，2025年第一季度上海甲级写字楼租金持续下滑、空置率攀升。行业资料指出，自2022年以来，上海甲级写字楼租金已连续十多个季度下跌，新增供应远高于净吸纳量，供需失衡不断扩大。

李强说：“以前周末能跟外企朋友一起吃饭，现在很多人已经离开中国了。公司总部一走，整层写字楼都空在那里。”

长三角产能外移

在长三角，江苏与浙江的产能外移速度显著提升。苏州、昆山、无锡等地的规模以上工业增速持续放缓，多家外资电子企业将组装线整体撤往柬埔寨、越南与泰国，仅在本地保留研发、工程与行政。浙江的义乌、宁波、温州亦大量把鞋服、五金与日用品的量产环节外迁至东南亚，以降低风险与成本。

苏州一家外资企业管理层人员顾莘对记者说：“人工成本只是部分原因，更大的压力来自客户要求产地多元化。东南亚的产地证明让他们更安心。”

顾莘表示，在中国沿海地区制造业中，南通以纺织业最集中，安徽为服装、小家电配件生产中心，河南亦有部分制造链，都在外迁：“我听说最近几年，南通纺织业、安徽是服装、小家电配件、河南是制造业部分迁移到柬埔寨、越南以及东南亚地区。”

珠三角制造业外移加速

与长三角相比，珠三角制造链同样面临外移潮。东莞以“世界工厂”闻名多年，但官方工业资料显示，2024至2025年多个制造业门类的开工率未能恢复至疫情前，多家加工贸易企业将产线转往柬埔寨磅湛与越南北江。工业区夜间亮灯率下降，招工市场冷却。

东莞一电子厂前负责人巩先生说，疫情封控结束后，许多商人真正意识到中国经济快速下滑，工厂倒闭、工人失业情况持续加剧：“这两年倒闭的厂比以前十年加起来都多。最近几年最后撤离的都是国际大型企业，他们受供应链转移影响，很难做下去。”

近年多家跨国企业调整在华布局，包括戴尔、微软、史丹利百得及部分消费品与制造企业。巩先生说：他们都在“裁减人员、撤出生产线，或将供应链转移至其它地区”。研究机构指出，外资在华运营出现收缩，制造与科技类企业撤离案例增加。

广州、北京外资缩编

在广州，外资缩编同样加快。日本汽车、家电与电子制造企业缩小中国市场部门，多家供应链公司调整在华生产布局。三菱、本田与小糸制作所在2024至2025年期间宣布缩减或退出部分在华业务。深圳与广东地区相关产业链亦出现收缩迹象，部分日资汽车零部件企业减少在华生产与销售规模。

反观北京，首都的国际商务氛围同样降温。2025年第一季，北京甲级写字楼空置率接近12%，三里屯与望京的外籍人士数量较疫情前锐减，多家外企撤出或缩编，使国际社群不再活跃。

刚从上海返京的退休公务员李友向记者介绍：“北京也没好到哪去。前几天，我一下飞机就觉得旅客变少。望京走一圈，外国人稀少得很。我熟悉的几个外企楼层现在都空着。”

地方财政压力续增

李友表示，自2023年初以来，大陆的房价快速下跌，公司利润急剧下降，地方财政自给率下滑。部分省份愈加依赖转移支付维持基本开支：“我儿子他们单位的基建投资规模已经停止，接下来要和其它国企合并。谁能想到疫情封控解封后的环境会这么差。”

研究全球供应链的北京学者严利（化名）受访时指出，中国面临的并非疫情余波，而是集权体制导致结构性下行的加速期。他认为，产能外迁、外资减持与供应链重组，使中国逐渐失去过去的中心位置，未来将承受更强的竞争压力。