分析：中国楼市下行看不到底 危机蔓延

随着中国房地产危机持续恶化，近些年房企被迫退市、主动私有化，以及债务二次违约现象越来越多。分析认为，中国房地产泡沫胜过二十多年前的日本，看不到底。中共现在高压管控房地产危机，类似将洪水积聚在大坝里，一旦大坝崩塌逃都来不及，前景可怕。

房企退市潮 三大原因促成

央企中粮集团旗下的大悦城地产日前宣布，股东已批准通过私有化的决议案，公司将于11月27日正式从港交所退市。

上月中国五矿集团有限公司下属地产平台五矿地产披露，公司正推动私有化退市。

除上述两家央企外，私有化的还包括首创置业、金茂旗下的中国宏泰发展、华发股份的华发物业等。

目前，A股+H股已有23家中国上市房企被迫退市，其中H股11家，A股12家。此外，还有7家房企选择“私有化退市”。

对于大批地产上市公司被强制退市和主动私有化退市，旅美经济学者黄大卫对大纪元表示，这主要有三个方面的原因。

首先是估值的崩塌，融资功能丧失：过去十几年，中国房企把上市平台用作杠杆和做高估值融资的工具。但这轮房地产危机中，股价长期趴在地板上，成交量已经严重萎缩。很多公司市值已经接近外壳，不可能有再融资机会了。所以股市对这些房企而言已经不再是资产，而是负债，所以要退市。

其次是监管规则触发的被动退市：像恒大这类是长期停牌，没法交财务报表，被香港法院启动清盘破产程序，触发被动退市。

第三是主动私有化退市，类似关门慢慢止水的策略：部分房企选择私有化退市，因为股价已经严重低估，而且退市后信息披露要求大幅降低，财务报表各方面处理更加灵活。

中国问题专家王赫对大纪元表示，从政策层面看，这个事情一直都有，只不过2024年证监会主席吴清上台后，搞了个新“国九条”，加强了退市力度。今年在执行层面更严了，做了实质性的推进，股价不行就直接退了。

他说，那些主动退市的房企经营业绩恶化，没有好转。它要不主动退市，就要被动退市，连续被动退市，它还不如主动退市好了。

中国楼市看不到底 退市潮仍将持续

至于未来这种现象会不会继续？黄大卫认为一定会，目前只是第一波，现在针对的是资金链最脆弱、最容易失血的企业，未来将更多。

王赫从房地产行业大环境和中共政策层面分析，也认为房企退市潮仍将持续。他表示，中国楼市长期处于下行区间、看不到底，包括央企在内的一些房地产企业都存活不下去。

中共前财政部长楼继伟近日说，未来五年还要继续下跌。王赫说，中国房企转型还没结束，还必须要继续转型，这个转型需要一个过程，这里面很多的债务危机，过去是高周转、高杠杆和高负债，这么一个三高的模式，根本实行不了，那必须转型，只是转型过程中，很多企业就要摔下来，包括央企在内的一些房企都无法生存。

王赫说，从政策层面看，中共也会让业绩长期不行的房企退市。中共目前希望要搞活资本市场，就要把股市搞活。要搞活股市，中国现在有5000多家上市公司，而且越来越多，但是每年退出的，也就是几十家百把家，这个根本不成比例。

但是世界其它国家，如美国上市公司数量基本保持稳定，每年有多少公司上市，大概就有多少公司退市，大体上平衡。

王赫还提到，像印度它是一个发展中国家，它经济不如中国，但是它的股市方面，比中国执行得好。它退市管理非常的严格，甚至一次性几百家、上千家公司都退市，就这么严格。所以相对来讲，中共在退市这方面，跟他们比起来还是宽松了很多。

有房企二次违约 在市场一直恶化下不可避免

除了退市外，早期已经与债权人达成债务重组协议的房企，不少正面临债务二次违约。11月16日，千亿房企“华夏幸福”日前因拖欠工程款被债权人申请破产重整。当代置业和富力地产也面临同样问题。

黄大卫表示，房企第一次债务重组方案过于乐观，无法实现，本质上说只是为了拖时间，没有改变商业模式的死亡逻辑。

王赫分析，整个房地产市场一直在恶化，房企发生第一次债务危机时，与债权人达成债务重组协议，但是后来他经营没有改善，给他提供的喘息机会被浪费了，危机还是存在的，那债务问题并没有实质性地消失，二次违约是必然会发生的事情。

中国房地产泡沫胜过日本 对经济影响深远

王赫认为，中国房地产泡沫胜过日本，转型非常困难，短期看不到光明前景。

他对大纪元说，“日本的房地产泡沫破裂之后，花了20年才恢复过来，中国的楼市泡沫现在比日本还强，因为中共它采取政府强力管制，市场的泡沫没有充分地释放出来，释放得很慢，所以中国的房地产这个形势，比日本要更加的恶化，更加麻烦。”

他认为，中国房地产要进行全面转型，但走得非常困难，最主要问题是中共的政策导向是错的。而且中共在收入规划里面，基本上已经战略性地放弃了房地产行业。现在中国房地产楼市里面，90%都是商品房，10%是保障房，未来这个比例要调整到60%的保障房，40%的商品房，这对中国楼市都是根本性的打击，所以未来形势相当悲观。

据投行高盛的报告显示，2021年中国楼市的销售达到了17万亿人民币，到去年跌破了10万亿，就是腰斩了。王赫估计，到2045年恐怕只有5亿，还要继续腰斩。所以，整体上中国经济这么大的框架、大的走势无法逆转。中国企业必须要打持久战，在中短期内看不到光明前景。

黄大卫则认为，二次违约和房企退市反映出中国房地产市场处于长期下行区间，并非普通的周期性调整，对中国经济影响深远。

根据国际机构的估算，广义房地产及相关行业最高曾经占到中国GDP四分之一，再加上基建可能占三分之一左右。这意味着，房地产不仅是一个重要行业，还是地方财政、中央财政、银行资产、居民投资财富和就业的核心区域。

黄大卫说，上市房企退市对中国经济冲击是多方面的。首先，房地产行业上下游有56个行业，危及数千万人的就业。其次，老百姓70%以上的财富都以不动产的形式存在，所以对居民财富的冲击更大。第三，失业又会恶化居民财务状况，反过来影响消费，冲击房地产市场。

分析：中共救楼市政策没招了 未来经济前景可怕

对于中国房地产业这个烂摊子，王赫认为，中共救市能用的招都用了，止跌回稳根本做不到，剩下的只有高压管控楼市，但泡沫将来破灭的时候，逃都来不及非常可怕。

王赫说，“现在北京没有方法了，该用的早就用完了，而且它政策使用的方式是错的，不是全部让房价降，而是不让房地产泡沫释放干净。因为这个房地产泡沫即便只是基本上释放，房价一夜之间会跌掉60%，整个中国的金融体系就崩掉了，经济危机就要爆发了。中共是非常恐惧这一点，所以它就拚命地来控制这个楼市。”

“中共去年底还说什么止跌回稳吧，结果今年就不提了，因为那个政策是根本执行不了，是错误的。”

王赫用洪水积聚在大坝里来形容中国房地产危机。他说，“中共不敢像日本那样放手做，还在控制，就等于那个洪水来了，不断地把水往大坝上加，越加越高，让洪水蓄得越来越多。那么一旦垮坝的时候，威胁冲击力就更大、逃都来不及，所以中国未来的经济前景应该是非常可怕的。