美议员提议取消卖房资本利得税 法案详解

（英文大纪元记者Andrew Moran撰文／张紫珺编译）美国总统唐纳德‧川普正在考虑支持一项取消房屋销售资本利得税的法案。

川普总统本月在两个不同的场合对这个提案给予了积极评价。他表示，取消征收资本利得税的做法，将为房主挂牌出售房产提供足够的激励。

本月早些时候，联邦众议员马乔里‧泰勒‧格林（Marjorie Taylor Greene，乔治亚州共和党）提出了《房屋销售免税法案》（No Tax on Home Sales Act，H.R. 4327）。该法案将采取与加拿大和瑞士类似的住房政策，以增加美国的住房供应。

根据格林众议员的立法倡议，如果房屋是房主的主要居所，那么无论出售房屋获得的利润有多大，都可以免除资本利得税。

她说：“房屋销售的资本利得税是一种过时的做法，给售房者带来不公平的负担，尤其是在当今房地产市场价值暴涨的情况下。我的法案将解决这个问题。”

由于国会处于休会期间，该法案尚未举行任何听证会或最后审议（markup，指国会委员会对草案进行辩论，提出修改意见和表决的阶段）流程，目前尚不清楚该法案能够在国会获得多少支持。

与此同时，格林对川普总统的支持表示感激。

“谢谢您，川普总统！靶谢您支持我的房屋销售免税法案！”格林在X平台上写道，“您为此付出了努力。我们需要您的继续支持，让这项法案获得通过！”

资本利得税运作方式

一直以来，联邦政府根据业主的收入水平，以长期资本利得税率和短期资本利得税率征税。

资本利得税包含免税部分，个人报税者最多可免税25万美元，联合报税者最多可免税50万美元。

如果一对已婚夫妇在1990年代以40万美元的价格购买了一套四居室住宅，并在2025年以120万美元的价格出售，那么他们的资本收益将达到80万美元。根据现行法律，他们最多可以免税50万美元，剩下30万美元需要纳税。

按照20%的资本利得税率计算，他们需要缴纳6万美元税款。格林议员提出的法案将消除这个税收负担，为他们节省全部6万美元税款。

值得注意的是，目前实行的这些免税额度已经近30年没有更新。房地产行业的数据显示，已经有数百万房主超过了这个免税门槛。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，全国有三分之一的房主（约2,900万人）所拥有的资产已经超过25万美元的免税限额。

另外有10%的房主（即800万人）的资产也足以超过50万美元的免税限额。

该协会预计，到2030年，将会有一半以上（56%）的房主资产超过25万美元的免税限额。

全美房地产经纪人协会还指出，在加利福尼亚州和马萨诸塞州等高房价市场，这个趋势更为明显。

在未来10年之内，在美国的20个州可能会有超过40%的房主面临缴纳资本利得税，因为随着时间的推移，他们的房屋积累了足够的资产价值。

该协会执行副总裁兼首席宣传官香农‧麦加恩（Shannon McGahn）表示，我们欢迎任何认真解决资本利得门槛问题的建议。

“这不是关于投机，而是关于公平。”麦加恩在给《大纪元时报》的一份声明中说道。“房主不应该像投资者一样被征税。这是为了保护公平，帮助整个市场包有效地运作。”

“川普总统的言论反映出这方面的改革势头越来越强劲，我们很高兴看到这个问题得到了最高层的关注。”

释放房屋供应量

业内专家一直主张取消房屋资本利得税，以帮助缓解美国房地产市场普遍存在的供应压力。

多年来美国总体房屋建设量不足，加上美联储在新冠病毒（COVID-19，即中共病毒）全球疫情爆发之初，决定将利率降至零，从而产生了锁定效应（lock-in effect），阻碍了业主的搬迁，从而导致了目前美国的住房状况。

市场的紧俏导致房屋的估值飙升。根据热门房地产交易平台Redfin的数据，美国房屋的中位售价为447,435美元，比五年前上涨了40%以上。

住房供应在最近有所改善，6月份的活跃库存（即目前挂牌待售的住房总数）同比增长了近29%。

不过，根据房地产经纪人网站Realtor.com的数据，活跃库存仍比2019年6月下降了11%以上。

该网站表示，今年卖家将房屋下架（即房主将其房产从市场上撤出）的数据，迄今为止也飙升了35%，快于活跃库存的增长速度。

该网站首席经济学家丹妮尔‧黑尔（Danielle Hale）说：“买家会看到，现在比前几年有更多的选择，但是许多卖家由于看到价格预期的峰值，并且有强劲的资产状况作为后盾，他们决定，如果卖不到他们想要的数字，就暂时缓一缓。”

从这个角度上看，正是住房经济学家称为“滞留罚金”（stay-put penalty）的资本利得税，抑制了房主在公开市场上挂牌出售房屋的积极性。

麦加恩说，这最终会挤压年轻一代的购房者，对房价造成压力。而取消房屋销售资本利得税，可以刺激住房周转。

“住房周转率停滞不前的状况正在波及整个市场。这推高了住房成本，也限制了购房者的机会，与公共政策应该鼓励的目标恰恰相反。”麦加恩说道，“而且这种情况每个月都在恶化。”

尽管有人担心取消资本利得税只会让高收入家庭受益，但是麦加恩指出，许多中产阶级家庭也在受到资本利得税的惩罚，因为“在快速增长的市场中，他们只能长期拥有自己的住房”。

投资者凯文‧奥利里（Kevin O’Leary）则称这一法案是“常识问题”。

“不对主要住房征收资本利得税，意味着年轻家庭可以在不受到惩罚的情况下成长。”他在X平台上写道，“想要人们申请房贷并积累财富吗？那么就不要在他们交易时向他们征收重税。这是常识问题。”

而川普总统则认为，如果美国央行（美联储）愿意降低利率，就有可能纾解房屋抵押贷款的压力，那么最终来说，那么就不一定需要取消联邦资本利得税了。

川普在7月22日与菲律宾总统小费迪南德‧马科斯（Ferdinand Marcos Jr.）的会晤中说道：“如果美联储能降低利率，我们甚至不必这么做。”

截至7月17日的一周，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.75%，与一年前相比变化不大。

原文：Ending the Capital Gains Tax on Home Sales—What to Know刊登于英文《大纪元时报》。