不动产的魔力：租金收入

不动产的四重魔力的要点：

1、租金收入

2、房产增值

3、税务的减免

4、贷款的作用，降低进入门槛，使得首期的投入不必十分巨大。

本文在四重魔力理论的框架基础上，细化分析，纵贯历史河流，看发展、变化、和趋势，以及触发变化的诱因，进而理清不动产的投资思路。将魔力理论由定性化的层面，向前推进到深化、细化、和定量化的阶段。

租金收入是问题的核心所在，没有正现金流的不动产就是不良资产。衡量投入不动产资金的效益有三个重要的量化指标：价租比（Price to Rent Ratio, 简称 PR Ratio）；资本化率(Capitalization Rate, 简称Cap Rate)；和资本收益率（Return on Investment, 缩写 ROI）。本系列文章就从这三个经济指标开始。

价租比为当年的房价和当年的一年房租之比，这个数值简单粗暴，但在不动产购置时，可以快速、方便、有效地做出评估。非常明显价租比越小越好，通常认为 PR ratio在6至12之间为优良资产；PR ratio 在12至20之间为灰色过渡区间；PR ratio在20以上为劣质资产，投资的风险增加。

价租比在千禧年之前比较平稳，中位值常年在8至10左右，在2000年之后起伏变化较大，其数值在9至20之间。图一给出30年来全美价租比的中位值，一个均方差的内的变动大约在中位值处上下加减2，以误差棒（Error Bar）的形式表示。

图一同时给出重要的贷款政策和贷款利率对价租比的影响。宽松的贷款政策和低利率促使房价上升，并促使价租比提高。

图一，30年来全美价租比。实线为中位值，误差棒在一个均方差内，大约正负2。图中彩色竖框表示出不同的年代下，贷款政策和贷款利率对价租比的影响。

价租比直接和房价相关，房价越低，价租比也越低，经济效益也就越好，但是碰到的房客以烂人为多，搞不好就会令房东焦头烂额。高端的白玉房，高房价导致价租比相对为高，这种房产的出租不利于资金的回笼。

价租比除了和房价有关外，还和房产地点有关。图二给出2025年5月份南加州河边县（Riverside）房价和价租比的关系。

图二，2025年5月份南加河边县（Riverside）房价和价租比的关系。房价超过100万的房屋不适合用于投资，房价再高的话，继续恶化，犹如老朽所说“茉莉花喂牲口”。

价租比（PR Ratio）和资本化率(Cap Rate) 的数学表达公式分别为：

其中，公式（2）中的 Net Operating Income 为产业运行下的净收入，缩写为 NOI。NOI 的定义为一年的收入减去一年内的所有开销。AI 对公式（2）的解释：

Net Operating Income (NOI): This is the property's income after deducting all operating expenses, excluding debt payments.

分母部分 Property Value: This refers to the property's market value or purchase price.

Calculation: Cap Rate = Net Operating Income / Property Value.

根据 AI 地定义，价租比{PR Rario， 公式（1）}的分子和资本化率{Cap Rate， 公式（2）}的分母相同，因此价租比的倒数也可以和和资本化率一样，以百分比的形式出现。这样，二者表达的意思有相似之处，都是回报率，只是前者考虑的是毛收入，后者考虑的是净收入。

如果将投资效益进一步细化和精确化，通常用资本回报率 （Return on Investment， 缩写ROI）来衡量。ROI 的定义为：

公式（3）中的分母（Total Cost）应该是已经投入到房产中的资金，包括首付（Down Payment）、Closing Cost、Remodel、以及历年还贷的本金部分。分子（Net Income）除了NOI 外，还要再加上房屋增值部分。如果房产没有出手，房屋增值也就没有兑现，因此Net Income 就是 NOI 。

这些数学概念既复杂又抽象，还是找个实例来说明一下。前几天在文学城的房地产论坛上有篇文章《Worth to Invest?》，(其链接为 Worth to Invest? - 洛亚发表于 房地产经 - 论坛 | 文学城)，就以文中数据列表说明。

表中的大多数据来源于原文，笔者补上部分数据，以蓝色字体标出，比如地税、保险等，其目的为接近现实，便于计算，说明问题。计算出的经济数据以红色字体显示。第一和第二年的数据分别列在两个 Column之下。最后一个Column 为全款买房无贷款情况下的经济数据，作为对比。