轮调他处即买新屋，军人累积财富快

纽约邮报报道，加入美军后，平均每两年至四年会调动一次，频繁调动让不少军人选择成为长期租屋族。然买一套负担得起的住房，是美军“最重要的福利之一”。善用退伍军人事务部（VA）提供的零头期款“退伍军人房贷”（VA Loan），不仅能购买自住房，还能逐步累积资产。

军人若善用退伍军人房贷优惠，可购买不动产，累积财富。（取自Pexels）

多年来，退伍军人房贷协助许多军人买下人生第一套房。根据“联合退伍军人”（Veterans United）最新调查，96%现役军人首次购屋时使用零头期款房贷，91%现役屋主也表示，若没有这项房贷优惠，他们无法成为首购族。此外，54%现役军人除自住房外，还有其他住宅；23%拥有第二住宅或度假屋；37%持有投资型房产。

运用退伍军人房贷累积财富的模式并不复杂。在一个驻地购买自住房，通常至少居住12个月。当收到调令搬迁至下一个驻地后，可将原住宅出租，并再次利用此房贷于新驻地购买新房（不过第二次使用此房贷时，多数情况需支付部分头期款）。

此房贷有其独有优惠，包括零头期款；不需支付私人房贷保险（Private Mortgage Insurance，PMI）等，军人得以用极低的初始资金取得高价不动产。

Veterans United房贷洞察与教育副总裁柏克（Chris Birk）表示：“退伍军人房贷制度设立的目的，是协助现役或退役军人成为屋主，而非打造房地产帝国。”但他指出，这可以是一项明智的长期财富累积计划，只要妥善规画剩余贷款资格与整体财务状况。

房贷系统可用两种额度

退伍军人房贷系统有两种级别额度，也就是“贷款权益”（Entitlement）。第一层权益（First Tier Entitlement）适用于14万4000美元或以下额度的贷款，涵盖3万6000美元的贷款保证。然现今大多数房价早已超过14万4000美元。

一旦用完第一层，就需计算第二层权益（Second Tier Entitlement）额度，也称红利权益额度（Bonus Entitlement），替超过14万4000美元的贷款金额提供额外担保支持。它填补基本3万6000美元的贷款保证与所在地符合贷款上限（Conforming Loan Limit）25%之间的差距。因此，符合资格的军人即使购买高价住宅，仍有机会免头款，也可能同时持有多笔退伍军人房贷；或在曾经违约的情况下，只要符合银行资格，仍可再次申请。

投资房地产的确有其优势。根据房地产科技公司Rentometer，目前全国平均租金约为每月1672美元，独立窝酞2357美元。部分邻近军事基地的城市租金更高，如南加州新港滩（Newport Beach）平均月租高达7316美元。

将房屋出租除可带来稳定现金流外，也能利用租金偿还房贷、支付维修及翻修费用，甚至作为未来购置更多房产的资金。房屋本身也具长期增值潜力。过去一个半世纪以来，大多数年分房价都持续上涨，未来屋主也可将累积的房屋净值变现或留给下一代。

此外，房东还可透过折旧、营运费用扣抵及1031交换（1031 exchange）递延资本利得税等方式降低税负。若退伍军人在出售房屋前15年内，曾于该住宅至少两年，即可有资格依据美国国税法第121条：出售房屋时，合法免除高达50万美元的资本利得税。超过15年期限或获利超过免税门槛，1031便成为延后缴纳大额资本利得税的重要工具。

精华 FAQ

Q1：军人为何能在频繁调动下持续累积房产资产？

因为VA Loan提供零头期款与免PMI等优惠，军人可在一地买自住房、搬迁后出租，再于新驻地以剩余贷款资格再购屋，让调动变成资产累积机会。

Q2：现役军人使用退伍军人房贷购屋的情况有多普遍？

Veterans United调查显示，96%现役军人首次购屋时使用零头期款房贷，91%现役屋主认为若没有这项优惠就无法成为首购族，显示依赖度相当高。

Q3：军人出租原本住宅后，还能透过哪些方式降低税负？

除了收租支付房贷与维修费外，房东可利用折旧、营运费用扣抵与1031 exchange递延资本利得税；符合条件者，出售自住房时也可能享有最高50万美元免税额。