房价跌成这样 我们以后还该不该买房？

房子的价格与流动性可能同时正在下降。（图片来源：Getty Images）

有网友披露，前不久在某海滨城市看房时，看到中介牌上写着：海景房最低12万元/套。一位当地人士指着海边一栋公寓楼说：

“2018年前后，附近类似房源曾卖到每平方米1.8万元，如今即使降到8000元左右，交易也不活跃。”

虽然，这只是一个区域样本，不能代表全国行情，却提示了一个现实：在部分人口流出、供给较多或度假属性较强的区域，房子的价格与流动性可能同时正在下降。

这个信息更值得关注的是什么？过去几年，很多地方的房价已经经历明显调整。价格调整之后，交易流动性、居民偿债能力与城市之间的分化发生了什么？

一、近年房价到底跌成什么样了？

2021年以来，中国房地产市场经历了明显调整，但不同城市、不同板块、不同产品之间的表现差异很大。

中指研究院数据显示，2026年7月，百城二手住宅均价为12584元/平方米，环比下跌0.44%，同比下跌7.37%。需要说明的是，这是百城二手住宅均价口径，并不等于全国所有住宅成交均价，也不等于新房价格。

从城市梯队来看，分化更加明显。国家统计局70城数据显示，2026年6月，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，二线、三线城市则分别下降0.3%和0.4%。

这说明核心城市仍有一定韧性（但也不能简单推导为“核心城市全面安全”。）同一座城市内，中心区、远郊板块、老旧小区、学区资源区与供给过剩的新区，走势也可能完全不同。

就像网友在海边看到的那套房子：

2018年1.8万元/平方米，如今可能只剩8000元左右。

一套房几年时间缩水一半以上，并不是所有城市都会发生，但在部分供需失衡、流动性偏弱的区域，确实已经成为现实。

另一个值得观察的是法拍房市场。如果只是房价跌一点，很多人还可以选择“等等看”。当越来越多房产进入法拍市场，背后反映的就不仅仅是价格问题，而是部分家庭的偿债能力、资产流动性以及市场信心都在发生变化。

通过法拍市场的规模、折价率、成交率以及区域差异的指标，立即可看出部分资产的流动性压力。

所以，这一轮楼市调整真正改变的，是很多人对房子的认知。过去大家大都相信，房子能住，还能保值，甚至能够不断升值。

但现在越来越多人开始意识到：房子首先是用来居住的。它可能是一项资产，也可能并不是。

二、为什么过去房价能涨 现在却越来越难涨？

那么房子过去为什么能涨那么多年？其实房地产长期上涨，背后离不开三个核心因素：

人口、杠杆和预期。

人口不断进入城市，带来住房需求；居民加杠杆买房，提高了购买力；而房价持续上涨的预期，又会进一步刺激大家买房。

这三者相互作用，形成了一个不断循环的市场。

但现在三者情况正在发生变化。

1、人口总量承压，人口结构发生变化，但城镇化仍在推进。国家统计局数据显示，2025年全国总人口减少339万，同时城镇常住人口增加1030万。因此，相比总人口增减，人口正在流向哪些城市、哪些板块，这才是真正影响住房需求的因素。

2、居民部门加杠杆的速度明显放缓。房地产市场的上涨预期也已经变了。

过去可能你觉得觉得：“现在不买，以后更贵。”

而现在越来越多人想的是：“现在买，会不会以后更便宜？”

这两句话就代表的是完全不同的市场心理。

房地产是一个高度依赖预期的行业。当开发商不敢高价拿地，购房者不愿意加杠杆，二手房业主开始降价出售，市场就会进入新的循环。所以，未来房地产最大的变化，可能不是简单的“房价是涨还是跌”。

而是在不少非核心城市与供给压力较大的板块，房产的投资属性正在减弱，居住属性和流动性正在越来越被重视。

1991年，日本房地产泡沫破裂。此后，日本房地产市场经历了长时间调整。

东京等核心区域，在经济、人口和产业支撑下逐步恢复；但一些人口持续流出的地方，房地产市场却长期低迷。中国当然不能简单套用日本经验。两国在城市化阶段、土地制度、住房金融与人口结构上都存在重要差异。只不过日本经验提醒我们：

当一个地区人口持续减少、产业不断外流、年轻人越来越少时，房地产很难独立于人口和经济基本面长期上涨。

所以，未来判断一套房子值不值得持有，应该看三点：有没有人？有没有产业？有没有持续产生购买力的人？

如果答案越来越模糊，那么房子的长期价值也会越来越难判断。

三、未来十年走向？

未来房地产市场，很可能不会再出现过去那种“全国普涨”了。相反，城市之间、板块之间、甚至小区之间的分化都会越来越严重。

人口会向更有吸引力的城市集中，产业会向更高效的城市集中，相应地，优质教育、医疗、就业等资源，也会进一步向核心区域集中。

于是我们会看到一个越来越明显的现象：

有人口、有产业、有资源的地方，房子可能依然有价值；人口流出、产业较弱且库存偏高的地区，房产更应以自住与使用价值评估，而不宜盲目预设增值。

这也是为什么，同样是100平方米的房子：有人手里的房子依然有人抢；有人手里的房子，却可能挂几年都卖不出去。

小结

今后，判断一套房买还是不买、是否值得长期持有，我们至少要看五件事：

1、人口流入：常住人口、青年人口与家庭形成是否仍在增加。

2、就业与产业：是否有稳定且多元的就业机会，而不是只依赖单一产业。

3、供需与库存：周边新房供应、二手挂牌量、去化周期是否偏高。

4、交易流动性：同小区近期是否有真实成交，成交周期多长，挂牌价与成交价差距多大。

5、居住：交通、学校、医疗、商业与物业管理，是否足以支撑。