报告：1300万美国房主面临潜在资本利得税

（大纪元记者Mary Prenon报道／张纯之编译）数十年来房价持续上涨，使得美国高房价地区数以千万计的屋主在出售自住房时，可能面临高达数十万美元的资本利得税。一份最新报告指出，这一风险正在扩大至更广泛的市场，尤其是人口和房价快速增长的地区。

房地产专业人士和分析人士表示，这可能导致许多屋主暂缓出售房屋，进一步加剧全美住房短缺，并使近年来日益严重的住房负担问题恶化。他们指出，一项已有近30年历史的资本利得税豁免法规，是造成这一问题的因素之一。

联邦议员正推动一项两党法案，以扩大这项税赋豁免额，一些议员希望法案能在今年获得通过。

何时购得房屋很关键

根据1997年通过的《纳税人减税法》（Taxpayer Relief Act），个人在出售主要住宅时，可享有25万美元的资本利得免税额，已婚夫妇则可享有50万美元的免税额。

与此同时，美国房地产市场房价大幅上涨。根据全国房地产经纪人协会（NAR）数据，全美房屋中位价从1997年的12.9万美元上升至今年4月底的41.77万美元，成长逾2倍。一些高房价市场如今的房屋中位价已超过100万美元。

NAR于5月18日发布的一项分析发现，约1310万名美国屋主，约占自有住房家庭的15%，持有超过目前免税额上限的未实现资本利得。

从州层面来看，夏威夷约51.3%的屋主持有超过25万美元的未实现资本利得，其次为加州43.6%、华盛顿特区36.2%、马萨诸塞州33.1%及华盛顿州29.9%。报告指出，在这些高房价州的一些城市，包括圣荷西、圣地亚哥和檀香山市区，超过免税门槛的自有住房家庭已占多数，其中圣荷西的比例高达63%。

值得注意的是，报告指出，过去10年房价快速上涨的州，尤其是有大量家庭在2000年代房价大幅上涨前，以及2012年之后房价上涨前购房的州，屋主接近资本利得税免税门槛的比例正在快速增加。这些州包括爱达荷州、犹他州、亚利桑那州和内华达州。

报告特别列出爱达荷州博伊西和田纳西州纳什维尔，这两个大都会区都有大量屋主在近期房价大幅上涨前购买房产。两地持有超过免税门槛未实现资本利得的家庭比例分别为21.5%和17.9%。

报告指出：“这凸显了一个重要问题：资本利得税的风险不仅取决于房价如今有多高，也取决于屋主是在什么时候购买的房屋。”

根据NAR数据，今年第一季有5个大都会区的房屋中位价超过100万美元，其中圣荷西-桑尼维尔-圣塔克拉拉地区以203万美元居首。博伊西和纳什维尔的房屋中位价则分别为48.4万美元和40.51万美元。

过时税法造成卖房高税负

报告指出，若按通货膨胀调整，自《纳税人减税法》通过以来，这项免税额对应的购买力已减半。这意味着，25万美元免税额按1997年的购买力计算，约相当于12.465万美元；50万美元免税额则约相当于24.929万美元。

NAR经济学家纳迪亚·埃万杰卢（Nadia Evangelou）告诉《大纪元时报》：“最大的误解是：这只涉及豪宅；但实际上，这些是人们多年前购买的普通住宅，如今随着时间推移大幅升值。这绝对是一个问题，比许多人所意识到的更广泛。”

埃万杰卢表示，由于资本利得是在出售房屋时产生，因此担心触发巨额税务负担的屋主可能会选择“等一等”。

洛杉矶屋主、罗迪欧地产（Rodeo Realty）房地产经纪人安妮·罗素（Anne Russell）告诉《大纪元时报》，她绝对不会放弃这笔交易中原本可以赚到的钱。

罗素在一栋3,000平方英尺、拥有5间卧室的住宅居住了近40年。她于1988年以35万美元购入，之后进行了多次翻修和一次大规模扩建。目前，她估计这栋房屋的市场价值约为280万美元。

如今子女都已长大并搬出家门，罗素希望出售房产，但她表示，自己却被这项近30年前制定的联邦资本利得税法“困住了”，因为这项法律将使她面临近15%的资本利得税。与此同时，加州还要征收13.30%的所得税。

“即使扣除多年来我对这栋房屋进行的所有重大改造的花费，我仍然要缴纳数十万美元的资本利得税。这不会让加州人或其他处于相同境况的人搬离自己的房屋。”罗素说。
DeLeon Realty创办人肯·德莱昂（Ken DeLeon）此前对《大纪元时报》表示：“这项过时的资本利得税法人为造成了住房短缺。”

“许多在自己房屋中居住了30年甚至更久的老年人都想出售房屋，但如今房屋价值已经翻了三、四倍。其中一些卖家如今可能面临超过100万美元的资本利得税。”

对住房市场的影响

埃万杰卢表示，由于约85%的房屋销售涉及既有住房，因此增加住房库存最快的方式，就是促进现有住房的流转。然而，她说，目前的资本利得税法正在阻碍这一过程。

纽约市StreetMatrix市场分析师兼市场部主任乔纳森·米勒（Jonathan Miller）对《大纪元时报》表示，资本利得税带来的财务负担，很可能是阻碍屋主挂牌售房的最大原因之一。

“库存正在减少，而这对市场上既有住房价格的上涨影响更大。”他说，“供应越多，房价就越有可能开始趋于稳定。”

米勒指出，在美国东北部，由于住房供应有限，抢购竞价战仍然十分普遍，大约每4套房屋中就有1套以高于要价的价格售出。

圣地亚哥Compass旗下房地产经纪金伯利·施密特（Kimberly Schmidt）表示，过时的资本利得税豁免额度上限，正在严重影响整个南加州的住房供应。

她对《大纪元时报》表示，圣地亚哥是全美住房供应最紧张、房价最高的市场之一，目前迫切需要增加住房库存。

施密特说，圣地亚哥县独立屋中位售价为110万美元，沿海地区的中位价格甚至更高，卖家可能面临巨额资本利得税。因此他们通常会选择继续持有房屋，这意味着上市出售的房屋更少。

米勒表示，新建住房对增加库存的作用有限，因为在美国大多数房地产市场，新房仅约占总住房库存的10%。

联邦法案拟翻倍免税额

来自两党的联邦议员已提出立法，以解决这一问题。

“更多住房上市法案”（More Homes on the Market Act）最初于2022年由民主党籍加州众议员吉米·帕内塔（Jimmy Panetta）和共和党籍宾州众议员迈克·凯利（Mike Kelly）提出。该法案将修改税法，把出售自住房屋的资本利得税豁免额提高至个人50万美元、已婚夫妇100万美元。

帕内塔仍对国会今年通过该法案抱持希望。

他对《大纪元时报》说：“我们推动这项法案通过的方式之一，是将其附加到下一个可能的税赋方案中。可负担住房是我的选民最关心的问题，我将继续推动联邦层面的解决方案，以增加住房供应并降低住房成本。”

帕内塔在声明中称，目前出售房屋的资本利得税豁免额“已经过时”，并指出这些已有近30年历史的税赋门槛“抑制了我们的房地产市场，并导致住房供应不足”。

凯利在声明中补充说，那些多年来对房屋进行改造和投资的人，正因“巨额税务负担”而受到“不公平的惩罚”。

该法案已获得121名两党议员共同提案支持，其中包括22名来自加州的议员。

纽约州共和党众议员迈克·劳勒（Mike Lawler）对“更多住房上市法案”今年能够通过充满信心。

作为该法案的重要支持者，劳勒对《大纪元时报》表示，更新现行税法将使长期持有房屋者更容易出售房屋，从而帮助更多住房进入市场。

他说：“这是一个简单、符合常识的方式，可以缓解住房短缺，让年轻家庭有公平的购房机会，也让老年人在退休和长期照护方面能保留更多辛苦赚来的钱。”

帕内塔表示，他将继续与两党同僚合作，推动这项立法通过。该法案还获得全国40个团体的支持。

另一项类似法案“资本利得通胀纾困法案”（Capital Gains Inflation Relief Act）于2025年2月由共和党籍德州参议员泰德·克鲁兹（Ted Cruz）在参议院提出，之后被提交到参议院财政委员会，目前仍停留在该委员会。◇