华埠孔子大厦迎老龄化危机

位于曼哈顿华埠的孔子大厦同样属于“米切尔-拉马”（Mitchell-Lama，以下内文简称M-L）可负担房体系。副董事长于金山接受《大纪元》采访时表示，孔子大厦目前仍是全市经营状况相对稳定的M-L住房之一，但同样面临设施老化、运营与维护成本暴增、税务负担等四大危机。

于金山指出，孔子大厦目前两房一厅的单位每月仅收900美元，且包含水、电及瓦斯费。按目前市场行情，同等条件的公寓在市面上起码要价5,000美元，因此孔厦的租金可谓相当低廉，多年来为许多居民提供了优质且稳定的生活环境。

然而，这座大楼已有超过半世纪的历史，未来3至5年内将面临外墙、水管等重大的更新工程。其中，光是外墙维修用就预估需投入700万至800万美元。如果没有提前规划财源，终将面临其它M-L大楼目前遭遇的破产与失修困境。

于金山表示，M-L目前面临的是系统性的财务危机。疫情过后，工会薪资、最低工资、保全费、电费、水费、天然气、建材及保险费全面飙升。其中，高楼（High-rise）的保险费甚至由30万美元暴增至100万美元，所有建材价格也翻倍，电费更以每年10%至15%的幅度飙升，营运成本的成长速度远远超过管理费的调幅。然而，许多大厦（如孔子大厦）至今仍采用“中央单一电表”，而非每户独立电表，导致无法落实个人节约用电，电费只能由全体住户分摊。

另一方面，大楼虽属非营利的可负担住房，仍须负担近10%的建材销售税，以及过去为10%、经民代争取后虽降至5%的住房地税（Shelter Tax/Lama Tax）。若拖欠税款，又将影响贷款资格，形成“无法贷款、无法维修、建筑恶化、租户流失、财务更加恶化”的恶性循环。

于金山表示，所幸孔子大厦目前能透过出租商铺及停车场的收入补贴住宅营运，并由住户志工自发负责庭园维护等工作，这才省下了不少管理开支。因此，大厦目前收支暂时平衡、未落入破产边缘，也还没被列入HPD的“黑名单”，堪称是M-L大楼中的“乖孩子”。但他也坦言，若不未雨绸缪，预计3到5年内，孔厦就会面临与其它已爆发危机大楼相同的命运。

他表示，HPD必须在大规模涨租和维持可负担屋租之间，找出一个平衡点。孔厦希望与HPD协商，将管理费的涨幅分多年逐步调整，而非一次大幅调涨；同时呼吁政府减免剩余的5%地税与销售税负担。

他也建议善用部分M-L社区的闲置土地。例如，积极考虑开发孔厦前方大片空置的垃圾场，与政府合作在空地新建保障房大楼，低楼层作店铺出租、地下设停车场，借此创造新的长期收入。