Mitchell-Lama可负担房集体老化 财务危机爆发

纽约市议会财政与住房委员会昨天（15日）举行联合监督听证会，聚焦全市“米切尔-拉马”（Mitchell-Lama，以下内文简称M-L）可负担房体系日益恶化的财务与维修危机。多位市议员质疑，不少M-L社区陆续申请20%至30%的管理费或租金调涨，市府如何协助维持这类可负担房的财务稳定，避免更多中低收入住户承受沉重负担。

M-L住房是纽约州自1955年起推动的中低收入住宅计划，主要兴建于1960至1970年代，华埠孔子大厦就是其中之一，目前屋龄已达50至70年。此后政府几乎未再兴建新的M-L社区，导致全市现存134个项目、约9万至10万户住宅，几乎同时面临建筑老化、设备更新及庞大资本修缮需求等挑战。

随着保险、人工、能源及建材成本飙升，不少社区营运压力急剧加重。部分社区甚至必须举债支付日常营运开支，连购买垃圾袋等基本用品都得借款应急；而漏水、霉菌、鼠患、电梯故障等问题日益普遍，大型修缮工程因资金不足一再延宕。这套曾被视为纽约可负担住房典范的制度，如今正面临数十年来最严峻的集体“老龄化”危机。

此次听证会由近期因申请管理费调涨31%而引发争议的布朗士Tracy Towers为主要案例。多位市议员批评，居民一方面长期忍受失修问题，另一方面却面临大幅调涨管理费，质疑纽约市住房保护与发展局（HPD）对财务恶化社区的监督是否到位，是否充分审查物业公司的财务支出，尤其是保全费等成本短时间内大幅增加是否合理。

HPD：扩大补助与融资协助居民

2025年全市共有37个M-L项目调整租金或管理费，平均涨幅26%。HPD第一副局长菲利普斯（Adam Phillips）表示，依州法律，他们必须批准维持建筑收支平衡所需的租金或管理费调整，否则反而可能违法。很多社区多年未调整租金，同时累积大量资本改善需求，因此最后只能一次补足营运赤字和未来维修经费。

所以，布朗士Tracy Towers不是特例，而是整个M-L体系共同面临的问题，未来十年预估需要数十亿美元资本维修。目前已有多个项目提出新的调涨申请，多数采分阶段调整方式，部分总涨幅高达30%。

HPD强调，每件调涨案都会审查大楼的收入、支出、债务及再融资可能性，希望透过重整财务结构降低涨幅，同时配合市府融资与维修贷款方案，协助改善建筑状况。

未来的措施，HPD提出几项方向：一是市府增加资本投资，2027、2028财政年度将投入数亿美元改善市府监管的M-L社区。二是开发新收入来源，例如出售停车场，开发闲置土地、兴建新住宅，收益可成立信托基金，支付屋顶、电梯等大型维修，减少未来涨租压力。

HPD表示，将持续推动老人租金冻结（SCRIE）、身障租金冻结（DRIE）等补助计划，并支持将资格收入上限由5万美元提高至7.5万美元，同时争取包多联邦Section 8补助，以降低居民因管理费上涨所承受的压力。

此外，HPD表示，M-L大楼均可申请住房复建贷款（Housing Rehabilitation Program，HRP）等融资工具，并受惠于住房租金税（Shelter Tax）由10%降至5%的政策，未来也希望透过新的保险计划，降低大楼保险成本。