25英镑赢了豪宅，却发现养不起

2025年7月的一个下午，英国约克郡的赫尔市，一个71岁的退休出租车司机James Moughton接到了一通改变他人生的电话。他在Omaze慈善抽奖活动上花了25英镑买了一张彩票，赢得了一栋位于西苏塞克斯海滨的豪宅。

价值400万英镑，四间卧室，正对大海，门口就是沙滩，后花园里还有热水浴白和披萨烤炉，车库里甚至有专门给宠物洗澡的淋浴间——比他住了多年的一居室廉租房的浴室还要大。

消息公布的时候，媒体蜂拥而至。

Omaze官网晒出了他站在那栋白色大宅前、举着香槟开怀大笑的照片。

他对记者说："以前开出租车的时候，我常常把别人送到这种豪宅门口。没想到现在自己有了一栋。"

他还收到了25万英镑现金，以及价值16万英镑的全套家具。Omaze说，这笔钱足够他住很多年。

一，那笔"够住很多年"的钱，到底够住多久？

事实上，Omaze在官网的条款里写得很清楚：

印花税和过户费由他们承担，但"所有与持有房产相关的费用，包括市政税、水电网络账单，从产权转移之日起，由获奖者本人负责"。

西苏塞克斯海滨的400万英镑豪宅，市政税属于最高的H级。

仅此一项，每年便超过4,000英镑。

加上一栋直接面朝大海的大宅的能源账单——采暖、热水浴白、全屋照明——每年轻松过万英镑。

建筑保险按重建成本计算，这类海滨豪宅的重建成本往往远高于市场价格，年保费动辄数千英镑起步。

园林维护、外墙维护、设备保养一并算上，专家估算这类豪宅第一年的运营成本，就在2万至5万英镑之间。

25万英镑，最多能撑五到十年，而且是在没有任何意外大额维修的前提下。

James后来告诉媒体，他正在认真考虑把房子出租，用租金收入来支付养房成本。

当地中介估算，这栋房子的市场租金大约是每月6,000英镑，全年7万2千英镑。

听起来不少，但扣掉中介管理费、市政税、保险、维修，真正落到口袋里的净收益其实相当有限——而这一切，还建立在房子能持续出租、租客按时缴租的前提之上。

二，在英国买豪宅，究竟有多少开销？

1.市政税与空置税

英国的市政税（Council Tax）按房产估值高低分为A到H八个等级，H级是最高档，适用于市值最高的那批豪宅。

以伦敦伊灵区（Ealing）2026至2027年度为例，H级房产的市政税约为每年4,277英镑；肯辛顿与切尔西区（Kensington & Chelsea）同级别接近4,600英镑。

这笔钱每年都要交，不管你住不住。

让很多海外买家措手不及的，是2025年4月开始执行的"第二住宅附加税"。

根据英国政府2023年通过的《平衡与重建法》，各当地政府现在有权对"第二住宅"——即有家具但不是任何人主要居所的房产——额外征收100%附加税，也就是双倍市政税。

目前英格兰已有超过250个当地政府执行这一规定。

如果房子空置超过一年且没有家具，则适用另一套"空置房附加税"：空置满一年，附加100%（即正常税率两倍）；空置满五年，附加200%（即三倍）；空置满十年，附加300%（即四倍）。

对很多住在中国、偶尔来英国的海外买家来说，这个政策的逻辑其实很清晰：

你买的那栋豪宅，不是你在英国的唯一住所，当地政府就可以对它收双倍税。

你不在英国，房子空着，税单还是会按时寄到你的管理公司。

2.建筑保险

很多人买房时按市场价投保，这是一个常见的误解。

英国建筑保险（Buildings Insurance）的计费基础，是"重建成本"——也就是如果这栋房子彻底烧掉或垮塌，从头建回来需要多少钱。

这个数字涵盖拆除清场费、建筑材料费、工程人工费，以及建造期间的临时安置成本，往往远高于房产的市场价格。

一栋在伦敦市场价300万英镑的排屋，其重建成本可能高达400至500万英镑。保费因此会比普通家庭保险高出许多倍。海滨房产、历史保护建筑、带游泳池的大宅，重建成本评估更复杂，保费相应更高。

更棘手的是，保费并不是固定不变的。

英国《建筑安全法》（Building Safety Act 2022）实施后，大量公寓楼需要重新评估外墙安全状况，这直接影响建筑保险定价。

2025年，伦敦知名住房协会Notting Hill Genesis旗下一处公寓楼的住户，因一份楼宇安全评估报告，遭遇保费暴涨21倍的情况，愤而将案件提交至裁判所审理。

此外，如果房子长期无人居住，普通建筑保险通常含有"空置条款"——超过30天或60天无人居住，保险公司可能拒绝理赔。

海外买家长期不在英国，必须单独投保"空置房屋险"，费率往往更高。买房前，建议提前向保险经纪询问保费预估，不要等产权转移后才发现数字超出预算。

3.服务费与维修储备金：那笔"意外账单"可能随时落下来

如果你购买的是公寓，或是有公共区域的综合楼盘，服务费（Service Charge）是每年都会来的固定支出。

它涵盖楼栋清洁、门厅维护、电梯保养、安保人员、绿化管理，以及楼盘运营所需的各类日常支出。

伦敦高端公寓的服务费差异极大。普通高档楼盘每年3,000至8,000英镑，一些位于顶级地段、配套齐全的开发项目，年服务费超过3万英镑并不罕见。

对于持有多套公寓的海外投资者来说，服务费加起来会是一笔相当可观的固定成本。

服务费之外，还有维修储备金（Sinking Fund 或 Reserve Fund）。

这笔钱按月积累，用于日后大型工程——屋顶翻新、电梯更换、外墙防水处理、大堂整修等。问题在于，如果楼盘多年来储备金积累不足，一旦遇到紧急大型维修，全体房主会被要求一次性额外摊付。这笔临时征收（Major Works Levy）少则数千英镑，多则数万英镑，且根据英国法律，房主没有拒绝的权利——唯一的选项是去裁判所挑战金额是否合理。

购房前，有经验的买家会主动要求查阅过去三年的服务费账单，核实储备金账户当前余额，并询问近期有无已知的大型维修计划。

这些信息，是判断一栋公寓持有成本的重要依据。

4.地租

这一条主要针对购买租赁产权（Leasehold）物业的买家——包括伦敦大量的公寓和部分联排别墅。

地租（Ground Rent）是租赁产权持有人按年支付给土地所有人（Freeholder）的费用，与服务费是两个独立的收费项目。

好消息是，2022年起新签订的租约已强制规定地租必须为象征性的"胡椒租"（Peppercorn Rent），也就是零地租。

2026年1月，英国首相宣布将通过新的《公有产权与租赁改革草案》，把现有旧合同的地租上限设为每年250英镑，并在40年过渡期后归零。

目前全英国有77万至90万名租赁产权持有人每年支付超过250英镑的地租，2025年全国合计地租支出超过6亿英镑。法案最快2028年底才能生效，在此之前，旧合同里的倍增条款依然有效。

购房前，请律师仔细审查租约中的地租条款，尤其是"Rent Review"部分。这一步，省不得。

5.能源账单

大宅的能源消耗是普通住宅的数倍，这不是夸张，是物理事实。

更大的建筑体积、更多的房间、更高的层高、更长的管道，意味着采暖系统要持续运转更长时间才能达到同样的室内温度。如果大宅还配有游泳池、热水浴白或全屋地暖，能源消耗会进一步翻倍。

2025年以来，英国能源账单持续上涨。

对于一栋大宅来说，能源账单每年轻松超过1万英镑，老建筑、低能效房产则可能达到2万至3万英镑。

提示：

对于普通家庭来说，这种豪宅可谓是白送都“养不起”的程度。

当镜头离开、香槟喝完、账单陆续到来，他们都不得不坐下来认真计算，这栋房子，自己到底能不能承受得起。

这道题，值得每一位海外买家在签约之前，先算一遍。