上海楼市现状 银行向中介“套近乎”抢按揭

上海的银行近期掀起新一轮按揭贷款争夺战。在个人经营贷、车贷与消费贷增长放缓背景下，多家银行将按揭贷款视为零售业务的重要“救命稻草”，不仅加码考核指标，还大举争夺房产中介资源，甚至连员工着装、送咖啡奶茶等细节都成为竞争手段。

市场人士指出，当前上海楼市虽然成交“活跃”，但本质上仍是“以价换量”，居民主动降杠杆现象明显，市场距离真正全面回暖仍有相当距离。

银行为了抢房贷 转向“服务竞争”

据“经济观察网”日前报道，今年3月以来，上海楼市成交回暖，带动银行按揭贷款业务快速升温。不少银行要求分行二季度按揭贷款投放量同比增加20%至30%，一线客户经理则被要求完成数千万元（人民币，下同）新增按揭业务。

在上海一家城商行工作的零售业务客户经理韩涛透露，今年4月，分行要求二季度按揭贷款投放量同比增加30%，意味着他个人需额外完成1800万的按揭贷款业绩。

“现在各家银行都在抢按揭业务。”韩涛说，由于上海地区二手房按揭利率普遍维持在3.06%左右，各家银行利率差异不大，因此竞争焦点转向“拼服务、抢速度”。

另一名上海银行客户经理李俊表示，自4月起，他几乎每天都要跑房产中介，与中介主管“套近乎”，送奶茶、咖啡、蛋糕，希望对方优先把按揭贷款业务交给自己银行。

“大家表面上一团和气，实际上都在暗中较劲。”李俊说，有一次两名中介主管过生日，他送6寸蛋糕，结果另一家银行客户经理直接送12寸蛋糕。

房产中介成为银行激烈争夺的核心资源

报道指，上海多家大型房产中介目前掌握超过八成市场份额，因此成为各家银行激烈争夺的核心资源。随着按揭贷款竞争升温，一些房产中介甚至开始对合作银行进行“月度评分”，依据放款效率、审批速度、服务品质等标准，决定未来业务分配比例。评分较高的银行，次月可获得更多按揭贷款进件量；排名靠后者则可能面临业务缩减。

与此同时，多家银行近期也大幅提高按揭贷款考核力度。

有银行主管甚至要求男员工进出中介门店时必须穿正装，女员工需扎辫子，以符合中介对服务形象的要求。

楼市成交回升 仍以“以价换量”为主

数据显示，今年3月至4月，上海二手房累计成交约5.92万套，创近5年同期新高。其中4月单月成交28,742套，同比增长22.3%。“五一”假期期间，上海二手房成交量亦同比增长近16%。

不过，市场人士认为，当前楼市回暖并不代表市场已重返上升周期。这波成交回升更多是建立在“以价换量”基础上，即卖家主动降价、政策降低购房门槛后，释放了过去积压的刚需，而非居民重新出现强烈的资产升值预期。

上海此前放宽楼市政策，包括降低购房门槛、放宽新上海人购房资格等，释放了部分刚需与改善型需求。

不过，报道指出，目前成交主力仍集中在总价400万元以内的刚需房源，包括市区“老破小”学区房与郊区通勤便利住宅，市场整体仍属“以价换量”。

韩涛表示，如今上海楼市与五年前已完全不同。过去市场火热时，许多人带有投资与炒房心态；如今则更多是刚需购房支撑市场。

“现在不是全面回暖，而是刚需托底。”他说。

另一方面，银行内部也开始担忧按揭贷款快速增长背后的风险。据报道，“五一”假期后，已有上海地区银行收到风险提示，要求关注按揭贷款坏帐风险，以及业务获取饼程是否存在违规操作、审批流程是否过度简化等问题。

韩涛透露，近期银行已要求客户经理减少外出展业，加强风险管理。

分析：消化过去的积压刚需 民众加杠杆意愿下降

对于这种“成交热、房贷冷”的怪象，财经博主“忐忑的可乐饼”进一步分析指，目前的市场完全是靠降价搞出来的。主要也是消化过去两年的积压刚需，市场还是处于修复区，而不是上行区。与2021年前后楼市火热时“买涨”情绪浓厚不同，如今市场主要由刚需买家支撑。购房者更看重低总价与学区资源，而非投资回报。

根据中共央行公布的数据，今年4月住户中长期贷款减少3408亿。由于中长期贷款主要以房贷为主，这意味着即使楼市成交有所回暖，居民房贷总量仍在下降。

“忐忑的可乐饼”分析认为，虽然近期上海二手房成交量回升，但居民加杠杆买房的意愿其实仍在下降。“一方面与公积金新政有关，部分居民将商业贷款转为公积金贷款；另一方面，也反映出居民整体仍在主动‘去杠杆’，提前还贷、降低负债压力。”

他说，目前购房者普遍较为谨慎，即便买房，也更倾向降低贷款金额。过去可能贷款300万元，如今只愿贷100万至150万，尽量减少长期负债。此外，房价下跌也直接压缩了可贷额度。过去一些总价800万的房产，购房者或可贷款400万；但如今大量成交集中在300万左右的房源，即使按揭，贷款额度通常也只有100万至150万。

他说，从其了解到的信息来看，目前市场成交主力多为刚需群体，包括公务员、事业单位员工以及“新上海人”等收入相对稳定族群，而高杠杆投资性购房需求则明显减弱。

这种“成交回升但房贷下降”的现象，恰恰反映当前楼市仍以低总价刚需支撑为主，市场整体情绪依然偏保守。他预计，今年6月之后，部分地区房价仍可能面临较大下行压力。

该博主认为，目前市场普遍缺乏“房价将持续上涨”的信心，不少买家甚至愿意牺牲居住品质，只求降低购房门槛。与此同时，卖方则普遍存在“逃顶”心态。一些持有老旧房产的业主认为，当前可能是出售“老破小”的最后窗口，因此愿意进一步让价促成交易。