制度漏洞正在制造房地产泡沫

一项针对23个经合组织国家的研究表明，房价的大起大落并非随机冲击，而是由低资本利得税和不完善的租赁制度共同驱动的系统性现象。

房地产业的繁荣与衰退往往伴随着剧烈的波动，其幅度比大多数人的认知要大得多。最新的研究显示，政府政策在推动房价大幅波动中扮演了至关重要的角色。通过对1990年至2019年间23个经济合作与发展组织国家住房市场的分析，研究人员发现，在房地产的扩张与崩塌时期，房价每年的变动幅度接近6%，而长期的平均增长趋势仅为2.6%。

1990-2019年23个经合组织国家房价繁荣和萧条的平均强度

这项发表在《社会经济评论》上的研究指出，这些周期性的波动并非偶然发生的随机冲击，而是由鼓励投机行为的体制所塑造的系统性结果。研究人员识别出了两个让住房市场包容易陷入投机狂热的关键因素。

第一个因素是较低的资本利得税。对于那些对房产增值征收极低税收的国家来说，房地产成为了短期投资的强力诱导工具，极大地刺激了投机行为。第二个因素则是对房东过于有利的租赁制度。由于租客保护力度薄弱且社会住房供应有限，许多家庭被迫转向购房。在这种环境下，许多买家变成了“防御性投机者”，他们背负着更高的债务，并寄希望于房价能持续上涨。

其影响效果非常明显，在那些鼓励投机的政策每提升一个等级的国家，房价每年的波动幅度会增加约1.85个百分点。相比之下，拥有完善的社会住房、租金管制以及强有力的租客保护制度的国家，其房价表现得更加稳定，房地产市场的扩张与收缩也相对平缓。

有趣的是，这项研究还挑战了传统观点。长期以来，人们认为抵押贷款信贷的获取难易程度是驱动房市波动的主要因素，但研究表明，这并非主因。虽然信贷弹性确实会放大周期波动，但它并不能解释为什么某些国家的房价起伏会比其他国家更为严重。此外，住房供应弹性，即根据需求快速建设房屋的能力，虽然在一定程度上能缓解周期压力，但其作用相对于投机友好型制度的影响力来说显得非常微小。

研究共同作者恩格尔伯特·斯托克哈默教授警告称，这种波动会带来广泛的负面后果。房价上涨时期，消费和投资水平会随之提升，这往往支撑着以金融驱动为主的经济增长模式。然而，一旦崩盘来临，去杠杆化的过程会拖累整体需求，并可能引发长期的经济停滞。

对于政策制定者而言，研究传递的信息非常明确，住房市场的剧烈波动并非不可避免，它取决于税收政策和租赁监管的选择。正如提普特博士所言，制度不仅可以是稳定的锚点，也可能成为动荡的源头。从积极的一面来看，建立一个拥有高资本利得税、充足公共住房以及完善租客保护制度的体系，能够带来更加稳健的经济增长。