1月9日，大埔宏福苑居民陈先生收到政府发出的问卷，收集灾民长期安置意向，他问月底或2月初回覆可以吗，对方称政府的指令是十日内回覆。

“十日是一个很仓促的时间，牵涉不同家庭成未来计划的部署”，陈先生一个家庭内已有分歧，爸爸抗拒原址重建，“有很多老人家走了（去世了），他觉得住得不舒服”；妈妈虽不介意跨区安置，但看重交通便利，担心成为新社区的“开荒牛”，故希望可返回大埔。

BBC中文接触到的居民面对的回覆问卷期限不一。

在陈先生看来，政府的操作“未必着紧（指重视）居民的意见，或者将居民的想法看得太普通、太简单”。

有街坊万分着紧，担心自己的回应会左右政府权衡安置方案；他则抱持一种“填完就算”的心态，在几个方案之间也回覆“未决定”。

“其实我们讲什么，政府都不会保证一定会听的。政府没有说服或解释，这费淌卷具体的作用将会是怎样。”

两个月前，一场世纪大火造成168人死亡，宏福苑全数1984户的居民失去家园，现有逾4000名居民四散在不同地区的应急安置处。BBC中文梳理大火至今就长期安置的主要论述，以及灾后重建惯常会遇到的主要难题。

政府回购优缺点

要讨论安置方案，先要了解屋苑目前的业权及损毁情况。

大埔宏福苑不是一般的私人物业，属居窝梯苑，是政府以低于巿价并扣除地价后出售的公共房屋。屋苑在1983年入伙，主要属两房单位，实用面积最小430呎。当中有451个单位已补地价（香港居屋以优惠地价降低成本，但在具备完全上市交易资格前需要补回地价差异），即有近八成单位尚未补价，代表不能自由转让业权。根据金融管理局向银行收集的数据，宏福苑的住宅按揭约有300宗，未偿还贷款金额约5.4亿（港元，下同）。

换言之，单是业主的构成已可分为是否已补地价、需否缴交房贷。

据BBC中文取得的问卷，政府提出以现金或“楼换楼”方式回购业权，当中提及原址重建的年期或长达十年，并强调问卷属初步收集意愿，绝不代表居民承诺接受政府提供的选择。

屋苑八座大厦，火势蔓延至其中七座，宏志阁未被波及，但同样未被解封。



政府官员称，房屋署派员勘察七座受灾楼宇，发现钢筋混凝土出现不同程度的弱化及损毁，并形容“内伤”很严重。

香港政府在1月9日发出问卷，1月14日的立法会上，官员披露更多细节。

房屋局局长何永贤表示，房屋署派员勘察七座受灾楼宇，发现钢筋混凝土出现不同程度的弱化及损毁，并形容“内伤”很严重，难以保证长远安全，楼宇虽无即时倒塌危险，但估计长远需要拆卸的可能性甚高。

香港注册结构工程师倪学仁表示，除非政府提交报告或能在现场勘察，否则目前无法判断政府就楼宇状况的说法。

他向BBC解释，一般而言涉及个别住宅单位在火灾后需要结构工程师确认结构安全，撰写灾后报告需时四至六星期，其后约两个月与屋宇署跟进，若有需要，则由承建商修复。与此同时，保险公司或会另行委聘工程师确认相关报告处理理赔工作。

倪学仁指出，这次大火涉及多座大厦，情况更为复杂。个别单位状况不同，亦无法仅称楼宇已损毁，便可直接拆卸而不用处理后续程序。“假设你的汽车出事了，是想要total loss（全部损毁），但你也需要保险公司同意才行。”他估算，若政府统一回购业权，可以有助加快与保险公司的沟通。

港府应急住宿安排工作组组长、财政司副司长黄伟纶表示购买业权是“特殊中的特殊”，应只是“一次性”做法，政府不会将此视作先例，因以今次受灾规模之广，没有有效的巿场机制可以快速、全面处理居民的长远居住安排。

2010年，香港土瓜湾马头围道发生唐楼倒塌事件，政府在事件不足一个月后，委托市区重建局介入重建，在原址兴建约493个住宅单位，项目在10年后才落成。



2026年1月14日，香港新一届立法会首次会议，集中讨论宏福苑灾后支援及安置工作。

灾后房屋价值与业主利益

香港政府发言人回覆BBC中文查询时，并没有交代居民回应期限、会否公布问卷调查结果及何时交代具体方案，仅称应急住宿安排工作组陆续收到受影响业主的回覆，现正归纳并分析业主就各选项的意愿，会尽快制定长远居住安排建议，提交行政长官。

行政长官李家超日前见记者时表示目前收到约九成业主回覆，政府会平衡各方意见，兼顾现实问题，例如公共资源的适当运用、公帑投入、住屋资源的分配，还有需要厘清的法律、业权等责任和问题；目前对各方案态度公开，望提供更多资料让居民选择。

综合问卷及官员说法，政府出面回购业权属被视为时间安排最快的选项，业主在交易完成后即收取现金。问卷引用香港测量师学会根狙梯苑火灾前的巿场成交价估算，未补及已补地价单位的平均实用呎价分别为约6000元及8000元。

其后，官员解释相关引述只是“一个参考”，并非最终收购价。

如果参考巿区重建局的自住物业收购准则，具体方法是以公开抽签形式委托7间独立测量师行评估，以旧楼的巿值加上自置“同区七年楼龄单位”津贴计算呎价。

值得留意的是，政府同时在问卷指出，大埔宏福苑援助基金总额约43亿元，扣除已动用及预留的援助项目，剩余约20多亿元，并称“意味政府需要投入公帑去补贴收购业权。”该基金目前总额增至约45亿，事实上政府投入三亿元作为起动资金，其余款项经公众筹款取得。

40多岁的另一名陈先生（下称小陈）形容回购业权“是一个神经病的选择”。

他一家在宏昌阁持有两个单位，父母是首批购入的第一代居民，2015年他与太太结婚，刚好购入相邻的单位，并已补回地价。

小陈估算，按照目前的参考资料，自己只能获得约300多万元，还未计算尚未完结的房贷。“拿了那笔钱，我们之后不用住了，不知道住到哪里去了。我是买不到另一间这样的房子。”他的要求是希望获得能够购入同等大小居屋的价值。

还有年纪相若的业主曾言，“你给我足够的数目，我即走。”小陈相信有一部分长者业主会接受这个选项，“再等下去，人都走了（去世了）”。根据2021年香港人口普查，宏福苑的居住人口为4643人，其中有三成人为65岁以上的长者，居民年龄中位数为56.6。

利益问题，具体来说就是火灾过后的宏福苑房屋价值，也会是影响重建和安置的关键。业权回购金额“足够的数目”应该是多少，目前很难厘清。



政府回购业权最大优点可能是安置速度，但价格和利益博弈将是决定因素。

“楼换楼”标准

政府在现金回购之外，亦提出居民可“先出售业权、再购置居屋”或“楼换楼”选项，当中罗列各居屋及绿置居现有项目的预计入伙时间及平均售价，当中九龙湾的项目属最早，预计今年9月可入伙。

按照问卷说法，“楼换楼”是指以原来的宏福苑单位，换取与业权收购“价格相若”的全新居屋单位，并非“面积相若”。

吴先生的父母同样是第一代业主，大火当日刚好外出，即使没有经历逃生，但心情仍有影响，“烧成这样子了，回去住就会想到这件事。”

两老目前被安排入住何文田的过渡性房屋，吴先生说家人落差的感觉会很大，居住面积减半，活动空间有限，没有正式的饭桌，“现在钻一粒钉子也不敢”，至今仍是“等进入一个正式居所的心情”。

时间是吴先生下判断的重要因素，“‘住咗先’的价值，大于银码上的价值。大家都是想有一个‘瓦遮头’就好”。

他逐一分析，出售业权表面是属于最快选项，但仍视乎所得金额，因父母已无收入，担心若购买新物业要补差额会难以通过银行贷款批核。某程度上，他更加倾向“楼换楼”，但仍要考虑所换取的单位大小与位置，政府如何安排选楼次序、有何转售限制等等，“若只能换取200呎的，我们觉得也是住不惯”。

吴先生说问卷流于空泛，“现在不可以令我想到下一步怎样做。”



原址重建的争论

灾后重建面临的一个普遍问题是时间，这对无家可归的灾民尤其重要。

政府问卷在罗列灾民可选焙或换取的居屋选项列表中，提及大埔三个“有可能兴建”的新居屋地点，分别位于颂雅路西、广福公园及宏福苑原址，指出原址项目预计需时十年，在2035年或之后入伙。

在提及各类安置意见时，问卷已特别注明“有居民表示有心理阴影或担心等候时间太长”。文件发出翌日，财政司副司长黄伟纶明言，政府目前想法是宏福苑日后不会兴建住宅，改为社区设施较恰当，强调不会让人以该土地图利。

“发生过一件如此不幸的事情再做住宅，你看外国有些地方也不会这样做”，他又指程序繁复，清拆、处理业权等问题耗时很久，原址重建“不太实际”。

廿多岁的杨先生自小在宏福苑宏志阁长大，他不相信原址重建需时十年的说法，质疑政府“如何界定不实际”，因目前资讯并不对等，官方无交代背后理据，反问能否压缩部分工序。

杨先生表示，宏福苑对于很多人来说“是他整个identity（身份），他人生一个很长时间、生命的一部分”。他闻说有居民看到火甚至害怕得想呕吐，只能转用电磁炉，也理解对方不想原址重建的立场。

“我尊重所有人的选择，但同时也希望所有人尊重我们的选择，但是所有的大前提都是：‘我们有得选’，”他说。

灾后有宏福苑居民自发实名联署，收集到407户街坊意见，其中394户同意重建，13户反对。小陈是有份签署的其中一户，他说目前欠缺一个类似有代表性的法人代表讨论。

谁来主导重建方案？

前大埔区议员姚钧豪曾在社交媒体发文，批评政府问卷未提及不同安置方案的详情，认为内妊腆导，不赞成以此来收集意见。

他向BBC中文表示，问卷写法会让居民认为“时间”作为唯一考虑因素，甚至“慢慢令到想选择不同计划的人有一个对立面”。他又指，问卷第一条问题是向居民查询“政府应考虑哪些重要原则”，质疑为何要居民要代替政府思考，而目前居民亦无政府所拥有的资讯，难以有客观答案。

他表示“政府是应该问居民这一刻需要什么”，再按其需要推出不同方案，会让居民觉得“你真的在听我的意见”。



2025年11月29日，巿民在宏福苑附近公园摆放鲜花悼念罹难者，一张纸张上写着：“要检讨的不是竹棚，而是制度”。

公共专业联盟创会主席、资深工程师黎广德建议，港府可以采用过往巿区重建模式，按既定程序及框架为居民进行需求评估及厘定收购价钱。

他观察，“政府走了一步，是伤害很大的，就是打压一些公民社会的声音”，同时避忌居民的参与；政府解散原来的法团，另行委任管理公司，其角色亦见疑虑，“那个公司没有一个很清晰、向居民问责的义务，反过来因为政府委任，变成向政府负责。”

他表示，联合国减少灾害办公室过去一直研究以什么形式去处理灾民安置问题，其中一项重要原则是需要有居民参与，“居民的需要不应被视为??不是一个施舍，而是他们的一个权利”，“原因很简单，如果他们不参与决策，政府当局无从知道他们最大需要是什么”。

黎广德说，目前情况一直发展下去，政府能否找出合适的方案给居民，“其实这件事是不乐观的”。