川普颁令限制华尔街机构购买独栋住宅

美国总统川普周二（1月20日）签署了一项行政命令，限制大型机构投资者购买原本可由家庭购得的独栋住宅。这项行动旨在确保美国家庭在住房市场中拥有优先购买权，以解决民众对住房负担能力的担忧。

川普在行政命令（链接）中表示：“长期以来，购买和拥有住房一直被视为美国梦的巅峰，也是家庭投资和累积终身财富的途径。”

“房屋是给人们住的，而不是给公司”，行政令写道，“为保障美国家庭的独栋住宅供应，并拓宽购屋途径，本届政府政策规定：大型机构投资者不应收购本可由家庭购置的独栋住宅。”

行政令要求联邦机构在短期内采取具体行动。财政部必须在命令签署后的30天内，定义何谓“大型机构投资者”（large institutional investor）与“单户独栋住宅”（single-family home）。

随后，包括农业部、住房与城市发展部（HUD）及退伍军人事务部在内的相关部门，需在60天内发布指导方针，限制联邦资产转让给大型机构，并推行“优先购买权”（first-look）政策。

白宫在配套的政策文件（链接）中表示，联邦机构应制定优先购买政策，让个人买家先于投资者购买止赎房（foreclosed properties，也称法拍屋）。

除了限制收购，川普政府亦指示司法部与联邦贸易委员会（FTC）针对大型机构投资者进行审查。重点在于评估这些机构是否在局部市场中存在反竞争行为（如协调空置或定价策略），并优先执行反垄断法。

今年将进行中期选举，川普政府希望加速解决高通胀、高利率给选民带来的负担压力，近期已提出多项重大政策提案，目标是提高住房自有率并抑制生活成本。

为降低民众的购屋压力，川普还指示房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）购买2,000亿美元的不动产抵押贷款证券（MBS），以期直接压低借贷利率。

资料显示，自2008年金融危机以来，黑石集团（Blackstone）等华尔街机构已购入数千套独栋住宅。

根据2024年的一项研究，截至2022年6月，机构投资者在全美共拥有约45万套房屋，占所有单户租赁住房的3%。

值得注意的是，这项行政令并非禁止所有机构参与住房市场。命令中特别注明“为出租而建”（build-to-rent）的不动产是例外，这些房产是特别规划、许可，并建设为租赁社区。

川普政府的这一行动，与民主党多年来推动但未成功的政策目标一致，反映了这是一项“跨党派”的共识政策。