86街游民所建案 社区推雨水工程入BSA审查视野

班森贺86街游民所建案，除“有效合约”争议外，华社居民也将焦点转向雨水工程许可是否依法申请，成为另一条关键法律战线。相关人士指出，该问题涉及纽约市于2022年通过的新法规，影响范围广泛，连多项政府主导工程亦因而延宕。

居民代表表示，雨水工程问题将作为重要备案提出，并计划在本月下旬与社区委员会会面时正式说明。该法规明定，凡开发案扰动土壤超过2万平方英尺，或新增不透水面积超过5000平方英尺，必须在开发批准前取得纽约市环保局的雨水工程许可，否则不得进行后续审批。

根据法规内容，雨水工程许可不得豁免、亦不得延后办理，连楼宇局（DOB）亦无裁量空间。相较之下，旅馆或临时性酒店相关的纽约市都市规划委员会（CPC）特别许可仍存在豁免机制，但雨水工程属于强制性门槛，被视为更严格的程序要求。

据了解，该法自疫情期间通过以来，已导致超过百件政府工程面临延宕。环保局与市住房保护与发展局（HPD）曾联合举办工作坊，多名负责政府工程的建筑师在会中公开反映，雨水工程的审查程序繁复、耗时，已成为开发进度的主要瓶颈。

就本案而言，居民指出，争议建案属于新建工程，根据图纸显示，新增不透水面积超过7000平方英尺，已明显超过5000平方英尺的法定门槛，依法必须申请雨水工程许可。即便旧建筑原有的不透水面积较高，只要新建部分的“新增”面积超标，仍须重新申请，环保局亦曾明确回应，不得以“新楼较旧楼不透水面积减少”作为免除申请的理由。

居民同时质疑，开发商在向楼宇局提交申请时，于“是否新增超过5000平方英尺不透水面积”栏位填报“否”，但图纸内容却显示实际面积已超标，是否构成程序不实，值得进一步审查。

简言之，雨水工程不是技术问题，而是“是否能合法开发”的门槛性问题；一旦未取得许可，整个建案在法律上就无法启动，相关拆除或后续施工亦失去实质意义。

目前，纽约市标准与上诉委员会（BSA）已就布碌崙86街2501号建案正式立案，案件随即成为公共案件。依程序，BSA接下来将收集各方书面材料，并于文件齐备后排定公听会。期间，任何居民或具专业背景人士，均可提交书面意见与佐证资料，只需注明BSA 案件编号2025-55-A。华社居民表示，期盼藉由公开程序，吸引更多专业人士关注，补充居民可能未能察觉的法规与程序漏洞。

楼宇局驳回居民上诉 分区争议概览

在马先生和Alex等居民向BSA提出上诉前，楼宇局（DOB）于2025年12月驳回居民的上诉主张。并将居民提出的96项分区挑战归纳为五大类：“有效合约”相关争议，共52项；“短期酒店（MDL定义）”争议，共9项；C8商业区是否允许该用途，共16项；有效合约与洪水区相关争议，1项；杂项投诉共18项，涵盖执法不足、社区反对，以及与分区无关的批准争议。

占52项的主要争议集中在是否存在法律上有效的市／州合约。DOB认为，DHS的合作信函虽非正式合约，但显示签约程序正在进行，并允许于核发临时或正式入住证前补交确认文件，因此建案可持续进行。

针对建案仅有24间房是否构成短期酒店，DOB依《分区决议》认定合法；同时指出，C8商业区可在附加条件下设置公共临时住房用途，不需特别许可。

居民提出的洪水区防洪、消防安全及临时入住证期限等疑虑，以及社区反对、周边环境影响及执法公平性问题，均被DOB认定超出分区挑战可审查范畴，未纳入实质裁决。