（德国之声中文网）据路透社援引知情人士报道，中国房地产开发商万科计划在本周稍晚与债券持有人会面，计划将一笔20亿元人民币债券的还款宽限期从目前的5个工作日延长至30个工作日，以避免违约。此前，债权人已否决万科将付款期限延期一年的方案。

消息一出，万科人民币债券价格大幅下跌，其中一只2028年到期债券单日下挫26%，公司在深圳和香港的股票亦双双走低。

繁荣越盛，崩盘越严重、越持久

万科的最新动向发生在中国房地产行业持续低迷之际。经历了二十多年的高速增长，至2020年，中国房地产泡沫已将房价推高至平均工资的17倍以上。

多重因素共同推动了这轮繁荣：1998年的住房制度改革将住房从国家分配转向私人所有，近5亿中国人从农村涌入城市，以及国有银行提供的充足信贷。

建筑热潮彻底改变了中国的城市天际线，家庭将大量积蓄投入房产，房地产投机成为常态，数以百万计的中产家庭因此“感觉更富有”，并增加消费。

转折点出现在新冠疫情首轮封控期间。习近平领导的政府对房地产开发商的举债规模施加了全面新规，即所谓的“三条红线”政策。恒大、碧桂园等房地产巨头以及数十家中小企业相继违约，超过70家开发商破产，或只能依靠国家支持勉强维持生存。

五年多过去，这场崩盘仍未显现缓和迹象。英国巴克莱银行估算，随着房价暴跌，中国家庭财富已蒸发逾18万亿美元。与此同时，曾是国内生产总值关键引擎的建筑业大幅萎缩，反而拖累整体经济增长，使其低于北京设定的目标。

北京审查民间房地产数据

上月，中国官员要求民间数据机构停止发布住房销售数据，切断了外界了解房地产市场困境的无数不多的独立窗口之一。

此前，中国房地产信息数据显示，10月百强房企新房销售额同比下降42%，为18个月来最大单月跌幅。

总部位于台北的J Capital Research创始人兼研究主管安妮·史蒂文森-杨（Anne Stevenson-Yang）认为，此举有助于掩盖真实的价格跌幅。

她对德国之声表示：“整体市场跌幅很可能已达到50%，在重新达到平衡之前，甚至可能下探至85%。”

她举例称，一名来自西安的同行被开发商提出“三套房打包卖一套价”的方案，相当于每套房价格下跌了三分之二。

牛津经济研究院9月的报告指出，在北京、上海等一线城市，平均房价较高点已下跌约10%，高端住宅需求降温导致价格回调更为明显。但真正的重灾区是二、三线城市，如成都、东莞等地，房价跌幅高达30%。

半拉子工程与空置住宅遍布城市

房地产崩盘在全国范围内留下大量烂尾项目、“鬼城”，以及数以百万计陷入负资产的家庭，引发众怒和零星抗议，购房者希望北京出台刺激措施提振需求。

英国牛津大学中国中心研究员乔治·马格纳斯（George Magnus）对德国之声表示：“目前仍存在大量供给过剩，相当于3至5年的未售住房库存，主要集中在小城市。要消化这些库存需要很长时间，尤其是在首次购房人群（20至35岁）本身正在萎缩的情况下。”

中国最重要的经济引擎正在熄火

房地产一度占中国GDP的四分之一左右，在2000年代至2010年代初支撑经济保持两位数增长。随着房地产放缓，经济增速被拖累，去年约为5%，虽然仍然不低，但较繁荣时期大幅回落，其连锁反应波及全国。

史蒂文森-杨指出：“中国的钢铁、水泥价格和产量都在下降，就业和投资疲软——这些都是房地产崩盘造成的附带损害。”

中国曾是全球最大的铁矿石、铜、钢铁和水泥消费国，其中大量需求与建筑业相关。随着需求下降，澳大利亚、巴西、智利等出口国受到冲击。房价下跌挤压家庭财富，也削弱了消费能力，导致对外国奢侈品和汽车的进口也在减少。

定向刺激，而非全面救市

北京希望避免新一轮投机泡沫，因此此次房地产刺激措施明显弱于以往几次危机时期。无论是2008年全球金融危机、2015年股市动荡，还是疫情期间，中国政府都曾出手干预。

而这一次，许多观察人士认为，当局正允许房价逐步下行，以将政策重心放在稳定和长期结构调整上，而非短期刺激。

史蒂文森-杨说：“到了一定阶段，你已经无法再刺激了，因为所需资金规模过大，会引发通胀。”

彭博社上月报道称，北京仍在考虑出台补贴房贷利息、降低交易费用、并为购房者提供更高额度的个人所得税退税等措施。

房价或仍将下跌多年

房地产崩盘通常需要约五年时间才能完成。在美国，2007年开始的房市崩溃直到2012年才趋于稳定。西班牙2008年之后的房地产下行也持续了约五年才出现复苏迹象。

日本1991年至2000年代的泡沫破裂常被视为最漫长的房地产危机，房价停滞超过十年，且从未完全恢复至泡沫前高点。

史蒂文森-杨认为，中国房地产行业可能面临“未来10年负增长或零增长”。标普全球评级的分析师则认为，这轮下行可能持续至2020年代末，尽管部分预测认为最早明年或2027年可能出现复苏。

这对普通中国家庭而言无疑是沉重打击。许多人将毕生积蓄投入房产，却眼睁睁看着资产缩水，被困在无法脱身的按揭中，也难以将其出售。更糟的是，在可预见的未来，房价很可能长期低于2020年高点。

马格纳斯指出，这种情况在全球并不罕见，房主往往假定房价会永远上涨。

“当好景结束、周期开始反转时……后果可能非常严重，”他对德国之声说道。