房利美和房地美快速增持抵押贷款证券

美国两大政府支持的住房金融机构近期大幅增加保留投资组合，引发市场对房贷利率下降的猜测。

周一（12月15日），彭博社报道说，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在截至10月底的过去5个月内，持有的抵押贷款支持证券和住房贷款组合（MBS，自行持有而非出售给投资者）增加了逾500亿美元，增长幅度超过25%。

这两家公司目前的MBS持仓总额达到2,340亿美元，为2021年以来最高水平。有分析师估计，2026年房利美和房地美可能再增持1,000亿美元的抵押贷款组合，不过在2008年金融危机后政府设置的上限仍留有巨大空间。

报道说，有市场人士认为，川普政府可能通过增持MBS的操作，保留更多贷款而非出售，从而减少市场暴应、支撑价格，进而压低收益率并降低房贷借款利率。此外，当利差扩大时，这两家大型买家的介入也有助于抑制波动，并在此过程中降低投资者的评估风险。

DoubleLine Capital的投资组合经理维塔利·利伯曼（Vitaliy Liberman）表示，如果想降低抵押贷款利率，最直接的方法之一就是指示房利美和房地美购买更多抵押贷款债券，他相信本届政府正在考虑所有方案。

目前，美国机构MBS市场辨模约9万亿美元。在1月上任以来，川普政府已多次表态，将利用房利美和房地美的雄厚财力来降低住房成本。

联邦住房金融局（FHFA）局长普尔特（Bill Pulte）表示，正在探索推出50年期抵押贷款，以减轻月供负担。

1990年代至2000年代初，为达成政府可负担住房目标（如向低收入者提供贷款），房利美和房地美公司逐步降低贷款标准，购买大量次级（subprime）和Alt-A等高风险贷款。

2007年～2008年住房市场崩盘，房价暴跌导致大量违约，两家公司持有或担保约5.3万亿美元抵押贷款，遭受巨额损失（2008年单年亏损数百亿美元），最终进入破产管理程序。

2008年9月7日，联邦住房金融局将两家公司置于政府监管下，并对其持有的资产规模设定了严格上限。同时，财政部强制要求两家公司减持MBS，至2022年底缩减至1,580亿美元。

自2022年美联储开始提高目标利率以抑制通胀以来，抵押贷款利率一直居高不下。目前，30年期房屋贷款的平均利率仍然高于6%。

在截至10月的五个月内，房利美和房地美持有的MBS资产规模增加了逾500亿美元。即使如此，这些公司的资产规模仍比上限低两千多亿美元，意味着未来仍有充足的增长空间。

分析师表示，由于官方鲜有解释，华尔街只能猜测推动这一转变的因素，以及房利美和房地美明年可能增持多少资产。

花旗集团预测，房利美和房地美在2026年将增加约1,000亿美元MBS，甚至有可能达到2,500亿美元。该银行估计，这可能将MBS风险溢价降低约0.25个百分点，其中部分或全部降幅将反映在调降消费者的抵押贷款利率上。

FHN Financial的策略师沃尔特·施密特（Walt Schmidt）表示，由于房利美和房地美仍由财政部持有大量股份，因此政府对它们仍然拥有很大的影响力。

施密特告诉彭博社说，“这赋予了政府一个灵活的工具来降低消费者的利率，类似于美联储的做法。”自2022年以来，美联储一直在逐步剥离其持有的MBS。

也有分析师认为，政府此举也可能是为房利美和房地美结束近20年的监管并重返公开市场铺路。