美房地产市场总体表现平平 百万豪宅销售亮眼

本年度以来，尽管美国房地产市场逐步进入买家市场，上个月的销售成长总体表现平平，但高价房屋的销售呈现较高成长。

全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，8月份房屋销售环比下降0.2%，同比仅小幅增长1.8%，但百万美元以上的房屋销量同比增长8.4%。西部地区表现尤为突出，百万美元以上的房屋销量同比增长20%。

同时，高价位房产通常销售迅速，8月售价至少一百万美元的房屋中位数在市场上待售27天，比占全国房屋销售最多的25万至50万美元的房屋，仅多待售三天。

NAR首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）表示，“创纪录的房产财富和创纪录的股市将有助于现有房主升级购房，并使高端市场受益。”

待售房屋销售量较上月成长4.0%

另外，根据NAR发布的最新《待售房屋销售报告》，8月待售房屋销售量较7月成长4.0%，较去年同期成长3.8%。该报告为包括经纪人、购房者和卖家在内的房地产生态系统提供了房屋销售合约水准的数据。

中西部、南部和西部地区的待售房屋销售较7月有所上升，东北部地区则有所下降。所有地区的销售额较去年同期均有所成长。

8月的房地产经纪人协会信心指数调查显示，19%的NAR会员预计未来三个月买家流量将增加，高于7月的16%，与去年同期持平。同样，19%的会员预计卖家流量将增加，低于上个月的21%，但高于2024年8月的18%。

“较低的抵押贷款利率使更多购房者能够签订合同。”劳伦斯‧云表示，“与其它地区相比，中西部地区的低抵押贷款利率加上高负担能力吸引了更多的买家。”

更多库存进入市场 有望提振销售

8月份，全美房地产经纪人协会的《现房销售报告》显示，现房销售基本保持不变，较7月略有下降，降低了0.2%。该报告为房地产生态系统，包括经纪人、购房者和卖家，提供了房屋销售、价格和库存水准的数据。

中西部和西部地区的月度销售额环比增长，而东北部和南部地区的销售额下降。与去年同期相比，中西部和南部地区的销售额有所成长，而东北部和西部地区的销售额则有所下降。

“由于抵押贷款利率上升和库存有限，过去几年房屋销售一直低迷。”NAR首席经济学家劳伦斯‧云表示，“然而，抵押贷款利率正在下降，而且更多库存正在进入市场，这应该会在未来几个月提振销售。”

目前，“经济适用房的销售受到库存不足的限制。”劳伦斯‧云补充道，“中西部地区是上个月表现最好的地区，这主要得益于相对实惠的市场条件。中西部地区的房价中位数比全国中位数低22%。”

房地产市场地区差异很大

全美各地的房地产市场呈现出明显的地区差异。即使在房价相对温和的地区，要购买一套价值百万美元的房屋，仍需具备相当可观的收入水准。根据传统的住房负担能力指标以及当前的抵押贷款利率估算，购买一套100万美元的房产，至少需要年收入约25万美元。

在加州圣荷西（San Jose）等生活成本极高的城市，一栋标价100万美元的住宅甚至低于当地的房价中位数。根据Realtor.com的定义，2025年全美“入门级豪宅”（starter luxury homes）的门槛为130万美元或以上，约位于全国房价最高的前10%。

除了洛杉矶、圣地牙哥、旧金山、纽约与波士顿等少数高价房集中地之外，售价超过100万美元的房屋在全国市场中仍属少数。根据全美房地产经纪人协会（NAR）最新报告，8月份全美现有房屋的中位售价为42.26万美元，售价超过100万美元的房屋交易仅占总销售量的约8.4%。