楼市回暖为何带不动房贷？全款买房兴起、赎楼还贷再现

4月起，核心城市“小阳春”行情持续。4月中央政治局会议强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。中指研究院发布报告称，2026年4月，京沪等重点城市二手房成交量同比持续增长，十大城市二手房价格跌幅较3月收窄。

央行最新发布的2026年4月社融与信贷数据显示，4月居民贷款减少7869亿元，同比多减2653亿元，居民加杠杆意愿延续弱势。其中，短期贷款减少4462亿元，同比多减443亿元，中长期贷款方面，4月减少3408亿元，同比多减2177亿元。

楼市暖意十足，为何居民加杠杆意愿不升反降？第一财经记者调研发现，在当前低首付政策环境下，“主动降杠杆、甚至全款买房”正在一些购房者中兴起。

业内分析认为，这背后既有居民对未来收入预期趋于保守、主动控制月供支出的审慎考量，也与二手房交易中“赎楼还贷”带来的信贷收缩效应，以及公积金贷款对商贷的替代作用密切相关。

全款买房开始兴起

为何会出现这一情况？业内观点认为，最直接的原因或许是居民加杠杆愈发审慎。

天风证券银行研究团队首席分析师刘杰认为，今年以来，多地加大楼市宽松政策支持，采取下调首付比例等举措。购房者（尤其是刚需群体）实际行为却略有不同，部分购房者或许不会执行政策下限购房，而是倾向于支付更高的首付比例，甚至全款购房，以控制月供压力并压缩利息支出。这意味着，“存款购房”偏好提升将压制“贷款购房”需求，成交量回暖或难以有效传导至信贷数据。

在深圳某互联网大厂工作的钱为为便是一个缩影。她与丈夫从2020年开始观望楼市，最初计划三成首付、月供2万元，目标总价约530万元的房产。后因家庭原因，购房计划一再搁置。

到了2026年再次准备入市时，她的心态已发生明显变化：目标房产总价从530万元降至360万元左右。考虑到工作的不稳定性，她希望拿出280万元积蓄，将贷款金额控制在100万元以内，并优先使用公积金。

“这样利息和月供压力都会小很多。过去那种将商贷拉满的做法，已经不再适用于当下。”钱为为说。

广州房地产从业者李强的观念转变同样明显。过去，他和同事们有个共识：房贷是普通人这辈子能借到的最划算的钱。手上有现金？最低首付，剩下的再去买下一套。

2021年前后，他踩准高点卖掉了手中房产。按“旧地图”，他应该加杠杆置换一套改善型住房。但价格没谈拢，他想再等等。这一等，风向变了。

如今，他正规划全款买入广州稍偏远区域的房产。“全款能谈额外优惠，开发商回款快，省下的利息比用这笔钱理财的收益还多。”他说，“倒也不是看空楼市，主要原因是不想再背债了。”

房价下跌也在进一步助推这一趋势。刘杰进一步指出，房价下跌会导致贷款额度直接“缩水”。银行发放按揭贷款的金额一般为房屋成交价或评估价与贷款成数之积。即便贷款成数维持不变，贷款金额也会随房价下跌而收缩，居民中长贷规模自然也会随着房价走势而出现减少。

李强补充道，大多数刚需购房者的目标其实很明确，比如锁定工作地附近某个区的具体街道。在持币观望的过程中，如果房价下降，减少贷款成数是自然的选择。更何况，当下稳健型投资的收益要跑赢房贷利率，已非易事。



赎楼还贷效应凸显

除居民杠杆意愿变化外，业内认为，楼市成交与信贷数据出现不一样的走势，也与购房行为的结构性转变有关。

李宇嘉指出，近年来，全国及重点城市二手房交易快速攀升，2023年至2025年，30个重点城市年均增幅约20%。其中很大一部分属于“套现”性质，置换需求占比较低，由此产生了由赎楼驱动的“还贷效应”。

李宇嘉进一步解释，次新房挂牌量增加后，还贷效应愈发明显。前期房价处于高位时杠杆加得较足，而当前房价回落，即便有接盘购房者通过按揭购买，贷款额度也大幅缩水。

深圳一位资深地产中介人士以近期经手的一个案例给记者算了一笔账：一套2021年以600万元买入的房子，首付三成，贷款420万元。到2026年，市场价跌至480万元，业主此时决定卖房，成交后首先要还清剩余约380万元贷款，实际到手的现金仅剩100万元左右。

“以前卖房是为了换更好的房，钱在楼市里滚；现在卖房是真的卖，钱从楼市里走出去。”该中介人士说。

刘杰也指出，今年以来的楼市复苏主要以一线城市的二手房市场为主要推动力量。数据显示，今年1～4月，多个一线城市二手房成交量走高，上海市二手房成交面积755万平方米，为近3年新高。然而，二手房交易中存在大量“卖旧买新”的置换模式，换房过程可能未产生净新增贷款需求，而且可能整体降低了家庭负债水平。



此外，有市场臂点认为，当前，住房公积金贷款对商业贷款形成了一定的替代效应。

刘杰认为，今年以来刚需购房群体更偏好使用公积金贷款，对商业贷款的需求形成一定替代。一方面，公积金贷款利率相对较低。以上海为例，5年以上公积金首套房贷款利率2.6%，而商贷首套房贷款利率为3.05%，利差高达45bp。另一方面，今年以来多地陆续出台提高公积金贷款额度、放宽提取限制等优化政策，使住房公积金变得更易缴、更易取、更易贷。第一财经此前也曾报道，“五一”前，多个一线城市已放宽住房公积金政策。（详见《最高可贷360万元!五一假期前广深大幅上调公积金贷款额度》）

上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，这背后其实存在一些结构性原因，比如这两年大家买二手房，公积金贷款的支持力度是比较高的，很多人在使用了首付款和公积金贷款后，基本上就能够比较容易的买下房子，这个时候可能也会分流一部分商业银行贷款的需求，这侧面也说明公积金对于支持住房消费力度是比较大的。

部分重点城市的公积金贷款数据亦可印证这一偏好转变。深圳贝壳研究院数据显示，2026年1月至3月中旬，深圳二手房套均公积金贷款金额为125万元，同比大幅上涨32%；而同期的套均商业贷款金额为293万元，同比下降18%。