广州全面取消限购未挽救楼市 分析：信心崩盘

在中国的四大一线城市中，广州是首个实施“百分之百取消限购”的城市。原本被视为楼市复苏的风向标，全面取消限购并未让广州楼市迎来预想中的反弹，反而深陷一场看不到底的持续下探行情中。

广州房价继续剧烈下跌

虽然广州已经一步步取消了过去出台的种种限购政策。据活跃在微信公众号平台、被视为客观权威的房地产垂直领域公众号“楼市数据君”近日发布的相关统计，2026年4月的广州二手房市场，正陷入一场前所未有的剧烈调整。

今年4月广州二手房成交均价约为每平方米2.05万元，样本量为4193套。与两年前相比，整体房价跌幅已达到27.6%，相当于每平方米蒸发约7800元。4月成交量相比3月减少约两成，且成交价格仍在持续下探。

部分热门板块和明星楼盘价格跌去七成以上

更引发关注的是，广州部分热门板块和明星楼盘的跌幅已经远远超过整体平均水平。

广州本地媒体梳理出的“跌幅最大的20个楼盘”显示，多数项目价格已经腰斩，部分甚至跌去七成以上。

按照跌幅由高往低的顺序，广州的增城市跌幅第一，成为典型案例。这个曾因“广州佛山一体化”概念而被资本热炒的区域，在2018年前后吸引大量投资客进入。当地叠溪花园项目新房在2018年卖到每平方米2.1万元，但到2025年，成交均价已经跌至4700元，跌幅高达77%。不少人将其与环京楼市中的燕郊相提并论——都曾因“都市圈外溢”概念而暴涨，也都在市场退潮后成为高位接盘者损失最惨重的区域。

黄埔知识城、番禺、老黄埔、天河等曾经被视为“广州价值高地”的区域，也未能幸免。多个曾经的明星楼盘，从2021年的高点至今，普遍下跌50%至70%。一些知名开发商项目，如雅居乐花园、万科项目、金碧系列楼盘等，价格也纷纷被打回原形。

新冠疫情后经济大萧条 资产变成负债

财经博主“徽湖”近日表示，他本人曾在中国做了20年的房地产。“从资深地产人的角度看，若以2021年的收入水平衡量现在的房价，这无疑是极具诱惑力的价格。但现实却是：市场乏人问津。其核心原因在于过去四五年内，大环境发生了结构性的崩塌。”

他指出，真正改变中国楼市逻辑的，并不仅仅是房价下跌，而是过去几年经济与社会预期的整体逆转。新冠疫情三年成为经济的分水岭。经济增长放缓、收入预期下降、就业环境恶化，加上房地产长期下跌造成的财富缩水，以往支撑房价的20%精英群体（私营业主、企业合伙人、高级白领），在这波大萧条与通缩中损失惨重，不少人面临公司倒闭或破产，财富大量流失。

他说，尤其是一线城市房地产市场饼去高度依赖的那部分“中高收入群体”——企业主、私营业主、公司合伙人、中产投资者——在近几年遭受的冲击尤为明显。有人企业倒闭，有人资金链断裂，也有人在2020年至2021年的高位买房后被长期套牢。过去“买房比做生意更赚钱”的时代逻辑，已经难以持续。当房价持续下跌五年，原本的资产变成了负债。

他还指出，“即便房价跌了一半，对于广大普通工薪阶层而言，在收入不稳、未来预期极差的背景下，买不起的依然买不起。”

市场信心崩塌 全面取消限购也没用

“徽湖”表示，即便广州已经全面放开限购，即便大量楼盘价格已经腰斩，市场依然没有出现大规模抢购。原因是人们对于未来收入、资产价格以及经济前景的信心正在减弱。

他总结道：2026年的中国楼市，已不再是简单的价格高低问题，而是市场信心的彻底崩盘。广州的案例给全中国敲响了警钟：房地产市场是一个由信心和富人流动性支撑的市场。

广州楼市的变化，也被一些观察者视为中国房地产进入新阶段后的一个缩影。