多伦多法拍房激增，业主负资产风险飙升

随着多伦多房地产市场房价持续下滑，越来越多的业主陷入困境，市场上出现了大量急于出售房产的卖家，数百名房主已丧失房屋净值。

根据公开信息显示，4 月份安省法拍房挂牌数量达两年新高，超过 300 套。这些数据来自 IDX 和 VOW 两个地产经纪可访问的房源数据库。

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所谓“法拍房”，是指借款人无法按时偿还房贷，贷款方接管房产并将其出售以收回欠款。

Mortgage Broker Store 的负责人、Royal LePage Terrequity 地产经纪 Jonathan Alphonso 搭建了一个名为 Power of Sale Listings 的网站，通过扫描公开房源，并标记涉及强制出售的房产（在允许披露的范围内），收集并整理所有公开声明的法拍房信息。

但 Alphonso 表示，收集到的数据只是“冰山一角”，因为他只能捕捉到明确披露为法拍房的挂牌，而许多银行并不会公开这一信息。

“我估计，我能收录的大约只占所有法拍房的 25% 到 30%。”他说，“我们现在看到的法拍房数量激增，且问题更加严重，因为很多业主所欠金额已超过房产价值。”

今年春季，大多伦多地区二手房销售较去年略有回升，但仍远低于历史平均水平，而自 2022 年 2 月高点以来，房价已下跌超过 20%。这导致越来越多业主出现“负资产”，即房贷余额超过市场价。

许多业主更希望在银行介入前自行出售房产，但由于买家稀少，加之房价持续下跌，贷款方面临资金压力只能加速出售，绝大部分法拍房都出现在私人贷款领域。

Spergel 破产受托人 Graeme Hamilton 说：“我们现在处于一个低迷的房地产市场，所以并不存在大量买家在一旁观望。这可以说是多重不利因素叠加的‘完美风暴’。”

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最脆弱的业主群体

专家指出，陷入困境的业主主要有三类：

一是因失业和消费债务上升无法按月还贷；

二是在房贷续签时还不上，通常是因为他们在利率极低时高位入市；

三是在预售房交付临近时无法完成交接。

Hamilton 表示：“我们每周都接到新咨询，很多人房屋已是负资产，房贷也开始逾期。对于购买预售公寓的业主，我们了解到目前有五分之一无法顺利交房。这种对话非常艰难。”

在法拍流程中，银行会回收房产并挂牌出售，业主需承担售出价格与所欠款项之间的差额。如果无法补足，通常会选择申请破产。

Power of Sale Listings 数据显示，过去 12 个月法拍房数量最多的五个城市分别为多伦多、Brampton、伦敦、New Tecumseth 和万锦。

在多伦多，疫情期间新建公寓预售火爆，如今不少买家因无法交房被银行法拍。在 Brampton 等城市，类似情况也发生在新建独立屋领域。

疫情期间大量投资者涌入市场，购入多套房产并高杠杆操作，如今也面临严峻的财务抉择。

Alphonso 指出：“这些投资型买家当初只是看好租金收益，如今他们陷入了特别大的麻烦。”

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私人贷款主导法拍房市场

Alphonso 的数据收集显示，大约三分之一的法拍房来自主要银行及贷款机构，其他则属于利率更高、监管更少的另类贷款和私人贷款领域。

但即便是主流银行和贷款机构，安省逾期房贷（逾期 3 个月及以上）也显著增加，2 月份逾期率达到 0.30%，为 2011 年以来最高。2022 年时该比例低至 0.06%，数据来自加拿大银行家协会。

房地产律师 Matthew Gibson 因工作量饱和，不得不婉拒了大量法拍房相关案件。他主要服务于按揭投资公司和私人贷款方，亲眼见证了无法继续持有房产的业主数量大幅攀升。

虽然不太常见，但 Gibson 也注意到“卖方回贷”现象增多，即房屋卖家以银行身份向买家提供贷款，帮助买家购房，通常期限为一至两年，可覆盖部分或全部房款。

“现在我们看到的是，房价下跌和更大的系统性财务问题导致这些贷款到期后，卖方想收回资金，但买方还不上。”他说。“我们也发现，越来越多缺乏贷款经验的人参与进来，所以我们不得不对更多人进行流程讲解，并全程协助他们。”