芝老屋地税飙3倍，吓坏屋主

芝加哥摩根公园(Morgan Park)的住户卡斯尔(Robert Castle)最近收到一份令他目瞪口呆的房产税帐单。他在这栋已经114年历史的祖屋居住超过40年，期间未曾翻修、未变更产权，也未进行任何买卖，但其房产税竟从原本约7000元，暴增至2万4000元。

芝城房地产税的涨幅，让许多屋主都大喊吃不消。(特派员黄惠玲／摄影)

卡斯尔的女儿惠特尼向媒体表示：“这简直疯了，税金怎么可能涨了三倍？”据悉，邻近的两处房产也出现类似增幅，尽管程度不若卡斯尔家严重。

候任库克郡房产评估官(Cook County Assessor)海恩斯(Pat Hynes)指出，此类异常通常源于土地估值(Land Value)的错误膨胀。房产评估由“建筑价值”与“土地价值”两部分组成，若土地价值在不符合市场行情的情况下被错误拉抬，税单便会随之飙升。

海恩斯批评，目前库克郡评估官办公室缺乏过去曾有的“技术审查部门(Tech Review department)”，导致这类明显的估值错误在发出税单前未能被及时拦截，“这种审核功能的缺失，让行政错误直接变成了纳税人的沉重负担。”

卡斯尔一家的遭遇并非个案，这反映了芝加哥税收结构的系统性问题。尤其受新冠疫情影响，市中心办公大楼空置率上升，商业价值缩水，导致市中心商办的房产税中位数大幅下降(从1万4942元降至1万709元)。然而，由于地方政府所需的总税收额固定，减少的商业税收负担便自动转嫁到了住宅所有者身上。

数据显示，芝加哥屋主的税单中位数上涨了16.7%，但在南区与西区的部分社区，涨幅更为惊人，其中西加菲尔德公园(West Garfield Park)涨幅133%；北劳恩代尔(North Lawndale)涨99%、英格伍德(Englewood)涨幅82.5%。

面对异常的税单，专家建议屋主应主动行使权利，申诉过程通常是免费且公开的。首先向评估官办公室提出申诉：利用SmartFile网页平台，凭房产指数代码(PIN)在截止日前提交。如对初步结果不满，则可向评估审议委员会(Board of Review)申诉，约55%的此类申诉能成功获得减税。

屋主申诉前，应准备证据，包括调阅评估明细，特别注意“土地价值”部分，并蒐集邻近相似房产的估值数据、销售记录及现状照片作为佐证。