【名家专栏】让美国普通民众再次买得起房

（英文大纪元专栏作家Michael Wilkerson撰文／信宇编译）没有什么比美国住房越来越难以负担更能说明金融经济（华尔街）的繁荣与普通家庭（大街小巷）的困境之间的脱节了。

在二战后经济繁荣时期，也就是大约在20世纪60年代，美国家庭的平均房价略高于家庭收入中位数的两倍。而如今，美国家庭的平均房价已超过家庭收入中位数的五倍。这比全球金融危机前房地产泡沫时期普通住宅价格约为家庭收入中位数的3.5倍还要高，也比历史上通常被视为“可负担性”（affordability）的三倍平均水平高出67%。

几年前新冠病毒（COVID-19，即中共病毒）全球疫情后的货币政策，即各国央行推动的全球流动性“宽松货币”（easy money）扩张，以及全球金融危机后允许机构资本进入独栋住宅市场，是加剧购房者本已严峻形势的两大罪魁祸首。

如果你是华尔街的机构，就能轻易获得廉价资金，由此引发的私募股权公司对独栋住宅的竞相争夺，扰乱了住房市场，使许多美国人的住房更加遥不可及。我们被告知“一无所有也能快乐”（own nothing and be happy），但是租房者的购买力却因此下降，而资产价格却成倍增长。

如果数据不会说谎，那么自全球金融危机（Global Financial Crisis，2008）以来，历届美国总统政府似乎都对购房者的困境给予了极大的关注。

自2023年底达到峰值以来，抵押贷款利率已下降163个基点（1.6%）。这意味着平均每月住房支出可节省约340美元，这对房主来说似乎是一项收益。然而，这对房价产生了怎样的影响呢？

不幸的是，如果某项资产的维护成本降低，其前期成本往往会上升而不是下降。住房市场就出现了这种情况。低利率并没有降低房价；自2023年10月以来，房价平均上涨了17,600美元。从房屋所有权的整个周期来看，净收益是有利的，但只是微乎其微。

美国总统唐纳德·川普在其第二个任期内，将解决住房负担能力问题置于其正式和非正式政策制定工作的首要位置。问题在于，这些举措能否在不破坏现有体系、损害所有人利益的前提下，真正发挥作用。

自2025年1月以来，抵押贷款利率已下降88个基点（0.88%），预计还将进一步下调。近日来，川普总统一方面加大了对美联储进一步降息的压力，另一方面也推出了一系列旨在推动市场的举措。

川普总统已下令政府支持企业（government-sponsored entity，简称GSE）房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）额外购买2,000亿美元的抵押贷款支持证券（mortgage-backed securities，简称MBS），此举旨在通过降低利率差来刺激市场。预计此举将使综合抵押贷款利率下降至多25个基点（0.25%），这个微弱的收益使GSE的资产负债表规模接近国会规定的上限，而且仅占规模达9万亿美元的住宅MBS市场的2%。

川普总统还试图禁止私募股权（private equity）和机构投资者持有独栋住宅。这可能会使主要都市区（例如阳光地带/ Sun Belt）的竞争需求减少约20%，降幅相当可观，但是全国范围内的降幅仅为2%。尽管如此，即使是这项举措也可能遭到国会及其私募股权投资方的强烈抵制。

尽管许多媒体评论员都在鼓吹房价需要下降，但是解决之道必然在于其它方面。假设房价被高估了50%，而我们想要纠正市场，让住房更加经济实惠。那么，怎样才能在不损害消费者利益的前提下，治好这个病呢？

如果房价下跌20%，大多数现有房主的资产净值将化为乌有，因为他们的财富很大程度上都体现在房产上。如果跌幅超过20%，抵押贷款本身的价值将低于面值，从而引发持有这些贷款的金融机构和资产管理公司的资产负债表危机。这场危机几乎肯定会波及实体经济。

换而言之，任何导致房价下跌的事件都会导致经济衰退，并损害那些政策旨在帮助的人。

唯一的解决之道在于解决困扰美国日益严重的收入和财富不平等问题。实体经济的生产力需要提高，实际工资需要大幅上涨。自2020年以来，金融市场的繁荣主要惠及企业利润，进而惠及股东。尽管成本上涨，利润率却大幅提升。

多年来，那些依靠收入（而非资产）积累财富的人在国民经济中所占的份额一直在不断缩小。名义价格无法下降，但是通过有意识的行动，实际收入（扣除通货膨胀后）是可以增长的。这必须成为川普政策举措的关键组成部分。

如果川普总统能够迫使国防工业停止回购股票和派发股息，转而将资金投资于工厂和提高产量，那么他肯定也能说服美国企业界将部分利润用于提高普通美国人的工资水平。

作者简介：

迈克尔·威尔克森（Michael Wilkerson）是一位战略顾问、投资人和作家。他是风暴墙顾问（Stormwall Advisors）公司和风暴墙网站（Stormwall.com）的创始人。他的最新著作是《为何美国重要：新例外主义解读》（Why America Matters: The Case For a New Exceptionalism，2022）。

原文：Make Homes Affordable Again刊登于英文《大纪元时报》。

本文仅代表作者本人观点，并不一定反映《大纪元时报》立场。