美房市买家远少于卖家 但房价未下跌

（大纪元记者Andrew Moran报道／张纯之编译）前加州科斯塔梅萨市（Costa Mesa）市长、土地开发商吉姆·里格海默（Jim Righeimer）表示，美国房市的表现相当反常。尽管购屋者在离场，房价却没有下跌。

房地产平台Redfin的报告显示，房价在11月仍小幅上涨0.2%。与此同时，美国房市的卖方数量比买方多出37%。

双方都寸步不让。

里格海默近日在接受EpochTV“加州内幕”（California Insider）节目专访时表示：“我们正处在一个非常特殊的市场。”

他指出，许多屋主不愿出售房屋，因为他们被超低房贷利率“锁定”。因此在搬家时，他们宁愿把旧屋出租，也不愿放弃低利率贷款。

数十年来，新建住宅约占美国住宅市场的10%，其余90%来自既有住宅。但里格海默说，近年来新屋占比已跃升至约30%。

这些结果源自经济学家所称的“黄金手铐效应”。

“黄金手铐”

为了缓冲疫情对经济的冲击，美联储将利率降至接近零， 30年期固定房贷利率随之暴跌至2%～3%的历史低点。这使数以百万计的购屋者得以锁定3%的超低利率房贷。

而如今房贷利率已经来到6%，相比3%相当于翻了一倍，因此拥有超低利率房贷的购屋者都不愿出售房产、迁往它处。

川普政府提出可携式房贷的构想，试图进一步解开“黄金手铐”。该政策将允许屋主把既有房贷的利率、条件与摊还期间，转移到新的独栋住宅、联排屋或公寓。

与此同时，屋主不愿看到房屋贬值，仍持续抗拒房价下跌。里格海默说。没有人愿意以45万美元买房，最后却以40万美元卖出。正因如此，人们会努力对抗房价下行的压力。

就连川普总统也承认了这个两难。一方面，年轻人希望能买得起房；另一方面，年长屋主则不希望房价下跌。

川普在12月表示：“我不想让房价下跌，因为我希望他们的房子能继续维持高价值。同时，我也希望让年轻人和其他人有机会买到住房。某种程度上，这两者是互相冲突的。”

大型建商介入 提供利率补贴

在情况出现变化之前，产业界一直努力在当前市场条件下维持交易进行。

里格海默指出，大型建商已透过积极的房贷利率补贴介入市场。由于他们销售成千上万栋住宅，并能自行打包或持有贷款，因此可以向买家提供人为压低的利率，通常为30年期3%～3.5%，或在最初几年提供这一水准的利率。

他说，这使得新屋对许多买家而言，比二手房更负担得起，特别是那些不需要出售旧屋的首次购房者。

然而，经济不确定性与偏高的房价，仍促使潜在购屋者保持谨慎。他指出，虽然利率呈下降趋势，30年期平均利率略高于6%，但最大的疑虑在于对美国整体经济的信心。

数据显示，购屋者开始却步。Redfin的统计显示，10月有15%的房屋交易告吹，较前一年上升14.3%。

房地产市场回归常态

美国房地产市场在经历了疫情期的狂热之后，目前正回归常态。

由于组建家庭的数量下降，以及人口从特定地区外移，需求已趋于疲软。

一些在疫情期间大量人口涌入的市场，例如德州奥斯汀以及佛罗里达州的大多数地区，如今都在回归正常。疫情期间，人口迁入推升了当地房屋估值，而佛州没有州所得税，又进一步助长了房价上涨；但随着更多供给陆续进入市场、需求趋于稳定，房价目前正承受下行压力。

在经历数十年建设不足、未能跟上人口成长之后，美国住房供给正逐步改善。去年，活跃库存增加了超过14%。

里格海默表示，买家已不需要恐慌性抢购。下周很可能还会有其它房源出现。

他说：“除非你所在区域几乎没有任何可售房屋，否则不会出现一大群人同时抢着买同一栋房子。慢慢来，多看看产品，看看房子，多了解市场行情，争取包优惠的价格。”

对于试图实现拥有住房这一美国梦的人而言，讨价还价、厘清价格中究竟还有多少谈判空间，并没有任何不妥。◇