美房市进入拉锯阶段 卖家将认清新现实

美国房地产交易自从被高利率“筑起高墙”之后，已经过去三年多时间，许多屋主已经等不及想卖房，随着库存逐渐累积，卖方数量开始超过买方，卖方不得不接受新的现实。这个新的现实就是，我们正处在房市的“价格发现”阶段，而这个阶段的本质是什么？还有即将干扰这个阶段的“川普大刀”，就是本集要探讨的主题。

买卖双方的动态变化

近月到年末（以 2025 年11月和12月数狙酞主）美国房市的“卖方相对买方”缺口在扩大，且在全国层级已经呈现“卖方多于买方”的买方市场特征，但各都会区差异仍很大。

Redfin以“活跃卖家vs.活跃买家”的衡量指出：2025年11月全美卖方比买方多37%，而且是“比去年同期的缺口大很多”的状态；依Redfin的定义（卖方多于买方超过10%）属于买方市场，并指出这种买方市场状态自2025年5月以来持续。

Realtor.com指出：库存已连续第25个月年增（到 2025年11月仍为+12.6% 年增），同时买方动能偏弱、销售节奏放慢，且出现“撤牌（Delistings）上升”的现象，反映卖方要价与买方承受力在拉扯，互相对价格有不同的接受程度。

全美房地产经纪人协会（NAR）在2025年11月二手房销售报告中：库存143万户、年增7.5%；供给月数约4.2个月（较去年同期3.8个月上升），显示供给相对更松动一些。

什么是“价格发现”阶段

“卖方撤牌”与“买方议价力上升”同时出现，2025年内买方议价力增加（要求让利、补贴，议价空间变大）与卖方不愿降价而撤牌并存，通常代表供需失衡下的“价格发现（Price Discovery）”过程。Realtor.com与Redfin的描述都符合这种结构。

所谓“价格发现”指的是：在市场环境快速改变后，买卖双方必须透过一段时间的试探、僵持、让步，重新找出“真正能成交的价格区间”。因此，关键不是“标价”，而是最终愿意成交的价格。

为什么现在会出现“价格发现”阶段？到底是由什么原因引发的？说到底，有三个核心条件。而且我要老实告诉你，这个阶段不会很快过去。

降价时代来临！卖家要认清现实｜变数：川普会让利率降多少？“价格发现”正在重新定价美国房价 #美国地产热点 1/11/2026

第一、利率环境已经不是卖方记忆中的世界

2021年–2022年房贷利率是2.5%–3%，现在是6%左右，且成为新常态。换句话说，同一间房，买方可承受价格直接减少两成至三成，但多数卖方的心理锚点还停在高利率之前。这会必然造成：“卖方觉得便宜卖很吃亏；买方觉得如果照标价买，负担不起”。

第二、供需结构从“抢房”变成“选房”

现在库存上升了，但是看屋多、出价少，价格谈判回到买方手上。市场不再用“最快成交价”定价，而是用“谁愿意让步”来定价。

第三、房价具有高度“向下僵固性”

房地产有一个很重要的心理特性：价格下跌时，卖方反应永远慢于买方。原因是不想承认自己“买在高点”、不急用钱（有锁定低利率）、认为市场只是“暂时冷却”。结果就是：不降价、改撤牌，因此整体房市急降温。

“价格发现”阶段的延长赛

而且，为什么这次的“价格发现”阶段会“拖很久”？因为房市的价格发现，不像股市一天就完成，主要原因是房产的交易频率比较低，一栋房子不是每天交易，甚至同一区的房产也不会太多在同一时段上市，所以造成房价的资讯回馈很慢。

当卖方还停留在前几年的高房价记忆中，价格无法达到心中的理想值，卖家就可能会选择撤牌，修改策略之后再上市。所以，卖方撤牌不等于，市场真的平衡，只是把供给“藏起来”，形成影子库存。

另外，其中少数的成交其实会“误导价格讯号”，因为还有现金买家、有学区刚需、有极度稀缺物件，这些成交会让其他卖方误以为“价格还撑得住”、“价格没有掉”。但实际上，房价正在随着买方的消极，悄悄的下修当中。

而且去年以来，利率的变动也在牵动买卖双边，利率小降，大家的信心就增强；利率卡住，买家随即收手。所以，我们会看到价格发现不是很明显的上去或下来，而是来回拉锯。就像一对处在感情模糊地带的男女，既不是热恋、也不是无感，好像双方都在试探对方。

最后还有一个因素是经济，由于美国就业还不错，卖方就不急着卖。多数屋主仍有工作、现金流尚可，就更倾向“卖不到理想价就撤牌或再等等”，这就会延长价格发现。

股市表现强，带来“财富效果”，让高资产族更敢撑价、也更敢买。资产涨、投资账户回升，屋主心理上更不急着“靠卖房变现”，更愿意拖、撤牌、等待更好的买方与价格。对买方来说，他们可以用较少贷款，甚至全现金，对利率敏感度低，会把“成交价格”撑住，让其他卖方更不愿降价。

所以，经济还可以、利率仍高两种环境，很容易形成“成交量缩、价格黏、撤牌多”的格局。

“价格发现”的三个过程

事实上，“价格发现”阶段大致有三段：前、中、后。前段是价格撑住，卖家仍然按照前几年的高行情挂牌定价，但是成交量已经明显下滑，买家出价保守，但是有鉴于前一段时间的热潮，买家还是会担心错过买房，所以成交价会贴近挂牌价，但未必到大幅折价。

第二阶段就是我们正身处的中段位置，当利率依然处在高位，整体房市呈现：成交量低、降价率显着上升，但降价往往分段进行，一次降不够就再降，所以会有撤牌再上架的情况。

反观买方，他们心态转为“不追价、只买合理价”，议价更强势，开始比较“总成本”（利率、补贴、保固、修缮）。

因为买方的冷静态度，急卖的卖方只好“释出善意”用降价或是修缮换取成交；依然不急的卖家，就撤牌、等旺季或等利率下降。

现在这个阶段也是买方谈判效率最高的时期之一，但要挑对标的，优先锁定上市时间久、已降价、同社区有多笔上市房、卖方有时间压力的房产。谈判工具可以是降价、卖方帮助降利率、修缮等各种方式。

最后来到后阶段，价格发现的后期。这一段的本质是：市场辈识开始形成，卖方普遍接受新价格带，交易量回来，不一定代表价格转强，而是价格变得“更能进入成交”。

我们开始会看到“降价不再是少数，而是常态”。市场开始出现一个比较一致的“清算价区间”，买方愿意在该区间出手。成交量回升，因为不确定性下降，买卖双方更容易达成一致。所以，上市时间反而会加速，在市场天数（DOM）开始下降，不是因为抢房，而是因为定价更贴近市场。

所以说白一点，现在不是“房价还会不会跌”的问题，而是“市场正在花时间，逼卖方承认：买方能承受的价格已经改变”。

卖方得接受“要成交就得定在市场价”，策略转为“一次到位定价”或“明确让步换速度”。在这个阶段买方出手变更果断，因为可比成交（comps）开始清晰，估价与贷款风险下降。

川普要“买降”利率

听到这里，身为买家的人应该会比较开心，因为房价正在修正当中；身为卖家势必得慢慢接受这个现实。不过，现在出现一个变数，可能会改变这个路径！

上一期我才谈到川普说会在新年公布住房大改革，马上就来了一个！就在1月8日，川普总统宣布，美国政府将购入2,000亿美元的房贷债券，目标是降低住房成本。这类操作的核心目的，是把房贷抵押证券（MBS）价格买上去、把MBS殖利率压下来，进而压低“房贷利率相对于10年期公债”的利差。简单说就是让30年期固定房贷利率有下行空间。

但是，实际会下降多少？还不好说，因为就连Redfin首席经济学家和经济主管，预测的结果都不相同，前者认为减少0.25至0.5个百分点；后者认为只降低0.1到0.15。所以，以当前30年固定利率来说，大约6.2%左右，今年有望下探到6%以下的范围区间。但许多专家都认为，无法解决根本供给短缺的问题。

如果说利率直接下降，对现在“价格发现”的路径会有什么影响呢？第一种影响是买方月付下降，心理门槛降低，部分自住罢需会重新进场。第二影响是卖方认为“既然利率下降，就不用再让那么多了”，重新拉高要价或收回让步，撤牌房源选择回流，但价格偏高。

尤其因为我们正处在“价格发现”的中段位置，“价格发现”被“干扰”而非完成价格稳定，市场会看起来热了一点，但价格共识反而更模糊。这是最容易让人误以为“房市要回春”的阶段。因为，本质上供给并没有真正增加，买家能选择的数量依然有限。

所以，这么说起来，这会是一个挺尴尬的情况，但不是说利率下降是坏事，只是它正好增加了这段过渡期的价格磨合。

其实，川普在宣布2,000亿购买房贷债券之前，他还在社群上发文，打算禁止大型机构购买独立房，让住房还归于民。虽然有许多专家称该作法无济于事，大型机构持有的房产只有美国房市的零头。但要知道，这些零头也代表着几十万户住宅，对于供给紧张的现状，一分一毫都是得斤斤计较。

川普还预计在1月19日至23日，于瑞士达沃斯举行的世界经济论坛发表住房相关的提案。看来川普的大刀正在准备解开美国房地产的僵滞。◇