经济学家预测2026年美国房市会迎来转折点

鉴于美国房市处于低迷期已经长达数年，高昂的借贷成本和飙升的房价让许多美国人无力购房，川普政府承诺明年将推行“积极的”住房改革。经济学家因此预测，美国房地产市场2026年可能会迎来转捩点，房地产状况明年会发生转变。

许多经济学家对明年的房地产市场持乐观态度。

收入增长拉动房地产市场

经济学家们预计，明年收入增长速度将超过房价上涨速度，让许多美国人觉得住房更加负担得起。

线上房地产平台Redfin将2026年称为“住房大重置”（The Great Housing Reset），另一家房地产公司Compass也将其描述为“新时代”（New Era）的开始。

川普政府已表示，计划在2026年优先考虑住房可负担性问题。尽管相关计划的细节仍然有限，但考虑到数年来房屋销售量一直处于历史低位，房地产市场似乎陷入停滞，因此，即使销售活动略有成长，也将标志着房地产市场的转捩点。

Compass首席经济学家麦克‧西蒙森（Mike Simonsen）表示，明年“全美市场上将有充足的库存，从而使销售额增加”。

预测2026年房市略有回暖

自疫情爆发以来，由于住房需求远超供应，房价飙升。根据全美住宅建筑商协会（the National Association of Homebuilders）最近的报告，从2020年初到2025年第三季度，全美房价上涨了近55%。

由于银行利率居高不下，许多美国人无力负担房贷。与此同时，许多卖家不愿放弃多年前锁定的超低抵押贷款利率，推迟了房屋上市。

西蒙森预测，房屋销售数量最终将在2026年略有上升。

他表示，随着房主逐渐适应6%以上的利率，更多房主可能会决定在2026年出售房产，这将增加市场上的库存，并缓解价格压力。

今年，房价出现了一线温和的迹象，佛州、德州和加州等一些州的平均房价在2025年从高峰有所下降。

但西蒙森表示，不要指望2026年全国房价会大幅下跌，房价更有可能在当前水准附近持续徘徊。

他表示，“我们预测明年房价将上涨0.5%，基本上持平”，这可能由多种原因造成，不过政府改革可能并不包含在内。

建房和下调利率是最佳解决方案

即便如此，许多购屋者到2026年可能还是会觉得房价太高。

西蒙森指出，从长远来看，让住房更经济实惠的最佳方法是建造更多住房。

此外，抵押贷款利率对房价影响极大。2025年下半年，抵押贷款利率呈下降趋势。

上周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.18%，相比2025年初接近7%的利率水平，降幅可观。

西蒙森预计，明年抵押贷款利率将维持在6%以上，但情况可能会改变，劳动市场疲软或通胀下降可能促使美联储降息幅度超乎预期。

虽然抵押贷款利率并不直接跟随美联储的政策，但与10年期美国公债殖利率密切相关，而10年期公债殖利率会对美联储的举措做出反应。

劳动力市场是关键

科威国际不动产（Coldwell Banker Affiliates）总裁杰森‧沃夫（Jason Waugh）表示，如果劳动市场进一步疲软，劳工者对自身工作的稳定性感到担忧，购屋意愿可能会降低，从而对房屋销售造成压力。

消费者信心对房地产市场至关重要。

沃夫表示，“对大多数人来说，买房是一项长达15年或30年的承诺。如果你对自己的收入来源或收入潜力没有信心，可能会暂停购房计划。”

租赁需求将保持高位

据美国银行（Bank of America）称，几年前许多城市租金价格飙升，2025年租金增长开始放缓，租房者的压力得到了一些缓解。

根据该银行的内部支付数据，10月租金与去年同期持平，这是三年半以来的首次。

但是，这种缓解可能不会持续太久。

由于高额首付和每月抵押贷款还款仍然让许多美国人无法购房，Redfin估计，即使新建的公寓数量减少，租赁需求仍将保持高位。

根据Redfin预测，到2026年底，租金可能会逐年上涨约2%至3%。

川普：将推出“最激进”的住房计划

本月初，川普总统暗示，明年将推行美国历史上“最激进的住房改革计划”。虽然白宫至今对细节保持沉默，但国家经济委员会主任凯文‧哈塞特（Kevin Hassett）上周在电视节目中暗示，相关计划将重点放在住房法规上。

他在福克斯商业频道上说，“我们可以通过制定法规来加快审批速度，还可以采取一些措施，例如奖励那些为人们建造新房屋提供便利的州。”

在过去的几个月里，川普政府提出了几项措施，让购屋变得更容易，包括50年抵押贷款计划和可转移抵押贷款。

白宫发言人库什‧德赛（Kush Desai）在接受CNN采访时表示，住房是“川普总统可负担住房议程的首要任务”，美国人民可以期待更多好消息。

（本文参考了CNN的报道）